房企分拆物业上市潮汹涌 资本负债率超400%的远洋服务赴港IPO

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房企分拆物业上市潮汹涌！资本负债率超400%的远洋服务赴港IPO

来源：国际金融报

原创 郑娜

业绩增长依赖母公司的远洋服务，也在为母公司“输血”。

房企分拆物业上市的队伍还在增加。9月7日晚间，港交所披露了远洋集团旗下物业公司远洋服务控股有限公司（下称“远洋服务”）的上市申请。

招股书显示，截至2020年6月末，远洋服务总合约建筑面积约为6190万平方米，在管面积约4230万平方米。同期，其实现营收9.04亿元，净利润为1.54亿元。

克而瑞数据显示，今年上半年，30家上市物企平均营收为13.16亿元，平均净利润为2.47亿元。远洋服务的业绩表现低于行业平均水平。

与多数物管企业相似，远洋服务的发展离不开母公司的助益。由远洋集团及其主要股东提供的在管面积占比在2017年时高达86.5%，此后逐步下降，截至今年上半年，该指标占比依然在7成以上。

远洋服务超过400%的资本负债比率源于2018年发行的一笔资产支持证券，这笔款项并未用于自身扩张，而被用于向其关联方提供贷款。

远洋服务意欲透过此次IPO获取规模化扩张的资金，其表示本次IPO所募集资金的60%将用于把握战略投资及收购机会，以进一步发展战略联盟及扩大物管业务规模。

关联方收益占比八成

由远洋集团剥离出来的远洋服务目前还无法摆脱对母公司的依赖。

2017-2020年上半年末，远洋服务在管面积分别为2949.9万平米、3730.2万平米、4052.9万平米、4230万平米；其中，由远洋集团及其主要股东提供的在管面积占比分别为86.5%、74.5%、72.5%、71.6%。

来自独立第三方的在管面积比例尽管逐年提升，但截至今年上半年，该比例为28.4%，并未超过30%。

与远洋集团的全国布局相似，京津冀地区及环渤海地区也是远洋服务的重点发展区域。截至2020年6月底，其于上述两个地区的在管建筑面积分别占总在管建筑面积的32.9%、28.8%。

同样的，远洋服务的营收也离不开关联方。

报告期内，远洋服务实现营业收入12.13亿元、16.10亿元、18.3亿元、9.04亿元。在贡献了总收入7成左右的物业管理服务收入中，来自远洋集团方面的收入则常年占比在8成以上。

招股书显示，远洋服务的大部分物业管理服务合约与远洋集团（包括其合营企业及联营公司）开发的物业的管理有关，由此产生的收益分别占物业管理服务所得收益的94%、84.5%、81.5%、81.2%。

不过，远洋服务认为，其是依照行业惯例透过招投标程序自物业开发商（包括远洋集团）取得大部分前期物业管理服务合约，“故本集团不应被视为过度依赖远洋集团”。

但招股书显示，报告期内，远洋服务在远洋集团开发的项目方面，中标率一直为100%，而同期，在其他第三方项目方面，其中标率则分别为36.4%、40.9%、50%、50%。

此外，在远洋服务总收入中占比约17%的非业主增值服务方面，其收益也绝大部分产生自远洋集团（包括其合营企业及联营公司）。

负债高企，为母公司输血

对母公司的依赖之外，远洋服务还面临着一个棘手的问题：处于高位的资本负债比率。

招股书显示，远洋服务的资本负债率在2017年时还是0，2018年骤然增长至454.5%。

造成这一指标如此大幅波动的主要原因在于远洋服务2018年发行了一笔总金额为31.53亿元的资产支持证券。而这笔款项并未直接用于远洋服务的规模扩张，而是向其关联方远洋（中国）提供年利率8.04%的贷款，用于其营运现金需求及业务发展。其中，远洋（中国）为远洋集团境内主要运营主体。

2019年该指标较2018年末再度上涨至483.1%，则主要是由于远洋服务在2019年宣派及派付股息致使权益总额减少。

事实上，招股书显示，2017年以来，远洋服务4次宣派股息，金额分别为8320万元、100万元、2.95亿元、2.92亿元，共计约6.71亿元。目前已经结清了5.04亿元。这部分股息大部分流向了远洋集团。据披露，截至最后实际可行日期，远洋集团通过其全资附属公司耀胜拥有远洋服务已发行股本约90.1%的权益。

而同期，远洋服务分别实现净利润1.05亿元、1.44亿元、2.05亿元、1.54亿元，合计共6.08亿元。这也意味着，远洋服务上述四次派息的总额度将超过其近三个财年及一期的净利润总和。

有地产行业分析师向记者表示，负债率出现如此大幅的波动，原因之一在于物业公司本身资产较少。

不过，远洋服务也开始进行一定程度的平衡。截至2020年6月末，远洋服务的资本负债比率较上年末出现下降，为439.9%，主要由于远洋（中国）偿还了部分贷款，远洋服务上半年的现金及现金等价物有所增加。

与远洋服务类似的物管企业上市未来或将持续增加。克而瑞物管发布的研报称，随着“三道红线”政策出台，部分房企融资陷入困境，或将加速拆分物企上市，后疫情时代，或将掀起更大物企上市热潮。