公司丨董事长被限高消费，子公司屡领罚单，北京城建咋的啦
来源：中国房地产报
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业务地域局限和靠棚改项目吃饭，或是北京城建发展越来越受限的一个重要原因，要打破制约，并不容易。
中房报记者 李叶丨北京报道
短短一周内，北京城建得到两个处罚。
9月11日，北京市第一中级人民法院发布了一条限制消费令，北京城建集团有限责任公司（以下简称“北京城建”）及其法人代表、董事长陈代华被列入限制高消费名单。
这条案号为（2020）京01执303号的限消令显示，陈代华将被限制乘坐飞机、高铁等交通工具，并禁止在星级以上酒店进行高消费行为。如违反该限消令，被限制人可能将面临罚款、拘留乃至被追究刑事责任等处罚。
截至9月15日，北京城建集团及下属公司尚有14条被全国各地法院列入被执行人的信息未能消除。
祸不单行，据9月14日北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“北京市住建委”）发布的处罚决定书文号“京建法罚简（市）字[2020]第020582号”显示，北京城建五建设集团有限公司存在未严格按照建筑业安全作业标准进行施工，造成事故隐患被罚。
中国房地产报记者通过企查查APP股权穿透了解到，北京城建五建设集团有限公司是北京城建控股的子公司。
据公开资料显示，这也不是北京城建首领罚单。
9月16日，中国房地产报记者多次致电北京城建官网预留的电话，截至发稿，电话未接通。
透过现象看本质。董事长被限制高消费及公司屡领罚单的背后是北京城建经营层面的“失意”，业绩下滑、净负债高企、地域局限让其深陷困局。
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屡次领罚
北京城建集团是北京市属国企，是“中国企业500强”之一，旗下拥有北京城建投资发展股份有限公司（简称“北京城建发展”）等A股上市平台，北京城建发展作为北京城建集团旗下最重要的上市平台公司，主营业务包括房地产开发、对外股权投资和商业地产运营。
值得注意的是，2020年以来，北京城建领了多张罚单。
1月21日，北京市住建委对北京城建华晟交通建设有限公司施工的位于房山区长阳镇的房山区长阳镇06、07街区棚户区改造土地开发四片区项目FS10-0107-0024地块基坑支护工程进行了专项执法检查。查明该单位存在违法事实，依据《危险性较大的分部分项工程安全管理规定》第三十五条第（二）项责令北京城建华晟交通建设有限公司改正，并处以1万元罚款。
6月22日，北京市住建委对北京城建北方集团有限公司施工的位于昌平区小汤山镇的昌平区蓬莱温泉科艺苑住宅（D地块）项目（A-45#住宅楼等77项）工程进行了专项执法检查。查明该单位存在违法事实，并依据《危险性较大的分部分项工程安全管理规定》第三十五条第（三）项责令北京城建北方集团有限公司立即改正，并处以1万元罚款。
据9月14日北京市住建委发布的处罚决定书“京建法罚简（市）字[2020]第020582号”显示，北京城建五建设集团有限公司存在未严格按照建筑业安全作业标准进行施工，造成事故隐患被罚，处罚决定书日期显示为2020年9月14日。
据中国房地产报记者不完全统计，在北京市住建委2020年内公布的行政处罚信息中，含有“北京城建”的信息多达15条。
到董事长陈代华被列入限制高消费名单，可以说北京城建这一年并不太平。
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资金欠缺
“违规建房卖房，最根本的原因就是资金紧张。”资深地产专家薛建雄曾在接受采访时表示。
北京城建上半年的财报数据也印证这一猜想。
8月14日，北京城建发展发布的2020年中期业绩报告显示，北京城建发展今年上半年的营业收入仅为34.38亿元，同比去年同期的62.65亿元大幅下降45.12%。净资产收益率（ROE）为0.61%，同比大幅下滑88.6%。
北京城建发展在报告中将营业收入大幅下降的原因归结为受疫情影响，项目结转收入减少所致。
资产负债方面，今年上半年北京城建发展的资产负债率为78.03%，同比2019年中报的76.61%上升1.42个百分点。
今年上半年，北京城建发展预收款为0.41亿元，按此计算，剔除预收款后的资产负债率为78.02%。
同时，从衡量房企负债风险更有意义的净负债率来看，今年上半年，北京城建发展的净负债率为131.25%，同比去年同期的120.05%上升了11.2个百分点。
按照近期流传的“三道红线”监管来看，北京城建发展已经踩中了两条红线。
另一方面，北京城建发展近几年来净负债率在持续攀升。wind数据显示，2015~2018年，北京城建发展的净负债率分别为63.59%、54.76%、123.1%和137.02%。
从现金流量表的情况来看，上半年期末，北京城建发展经营活动现金流量净额为-24.25亿元，同比去年同期的-17.07亿元资金净流出额增加了7.18亿元，净流出幅度增加42.06%。这也是其从2016年底开始，连续数年经营现金流量净额为负值。数据显示，2016年上半年至2020年上半年，公司经营性现金流净额分别为-3.743亿元、-60.01亿元、-8.296亿元、-17.07亿元和-24.25亿元。
盈利方面，今年上半年，北京城建发展实现归属上市公司股东的净利润 2.52 亿元，同比大幅下降78.81%。
值得注意的是，北京城建发展今年上半年录得的2.52亿元净利润外，永续债的利息支出为1.2亿元，占据了净利润的将近一半，为47.62%。从2017年至今，北京城建发展共计发行永续中票三笔合计40亿元，扣除发行费用后永续债规模合计为39.79亿元。
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区域制约
实际上，在北京城建的发展中，一直没有离开过北京市场。北京城建从2015年开始披露公司各地收入和毛利率，2015~2019年，北京城建房地产开发业务来自北京的收入分别为78.95亿元、95.83亿元、111.69亿元、99.86亿元和137.42亿元，占房地产业务收入的比例分别为90.52%、85.87%、82.21%、78.05%和87.2%。
北京市场对北京城建的重要性由此可见一斑，这也是业内所认为北京城建选择固守“大本营”、没有“走出去”的原因之一。
不过，这并不是唯一的原因。记者查阅资料发现，北京城建从2009年起就曾进军京外地区。
2009年和2010年，北京城建先后进入重庆和成都市场，此后又向天津、青岛和海南扩张。遗憾的是，这些地区对于北京城建的房地产开发业务收入贡献有限。
2015~2019年，北京城建在北京的房地产业务毛利率为39.99%、34.53%、29.02%、36.18%和22.64%。而北京城建房地产业务的整体毛利率为38.7%、30.85%、21.75%、33.18%和23.85%，今年开始勉强超过北京市场。
同时，2019年北京城建房地产业务整体营业收入比上年增加23.11%，而北京市场营业收入比上年增加37.6%。收入最高的北京市场，同时还是北京城建最重要的业绩增长来源。不可忽视的是，2019年北京城建房地产业务毛利率比上年减少9.33%，北京市场毛利率比上年减少13.54%。自2015年以后毛利率的明显下滑情况并未得到改善。
究其原因，除了北京市场毛利率逐渐下降之外，更与京外市场的低毛利率有关。近几年，北京城建北京市场的收入占比从90%以上降至不足80%，超过20%以上的房地产收入来自京外，而京外业务的毛利率很少超过20%。
在2019年半年报中，北京城建曾称，公司结算的项目中保障房收入占比偏高是导致主业盈利不佳的原因。与此同时，公司的保障房又集中于北京，这势必拉低北京地区房地产业务的毛利率，在京外市场低毛利率成为常态的前提下，北京城建盈利主要来源的北京市场如果陷入低毛利率，公司主业的盈利前景由此可见一斑。
对此，业内认为，地域局限和靠棚改项目吃饭或是北京城建发展越来越受限的一个重要原因，而要打破制约并不容易。
