信用评级下调、股债双双暴跌！千亿房企龙光集团，知面不知心？

2月25日，“房地产千亿俱乐部”成员龙光集团股价再度大跌，截至当日收盘，龙光集团暴跌16.88%，报2.26元/股，刷新近年新低，日损超30亿港元，总市值仅存151亿港元。就在前一天，龙光集团已经暴跌14.44%。纵览其从2月21日转跌以来，5个交易日股价跌幅达到了33.83%。

并且，在债券市场，龙光集团的境况也不容乐观。2月24日以来，龙光集团多只债券大跌，其中18龙控05、21龙控02、20龙控01与19龙控04纷纷跌超20%，个别债券还遭遇盘中临时停牌。

那么，在房地产一向被以“优等生”著称的龙光集团，为何在短短几天内就遭遇了“股债双杀”呢？

龙光集团：房地产行业内，被“误杀”的房企优等生？

被“股债双杀”的龙光集团，在近期房地产行业中，并非个例。比如，闽系房地产龙头企业正荣地产也正困陷于被“股债双杀”的境地中。

不过，龙光集团与正荣地产还有所不同。

正荣集团，2020年与2021年上半年的现金短债比为2.2倍与2.19倍，剔除预收账款的资产负债率分别为76.6%和72.4%，净负债率分别为64.7%与57.2%，“三道红线”始终都踩中一条，连续身处于黄档。

并且此次风波，正荣地产源于自身现金流已经无法覆盖近期要赎回的债券金额，预示着将出现债务违约。

然而，龙光集团从其所公布的财报数据来看，截至201年上半年末，净负债率为60.8%、剔除预收款后的资产负债率为69%、现金短债比为1.85倍，以“三道红线”的标准来看，均达标，划分为绿党。

从负债情况来看，数据显示，目前龙光集团有10只境外债券，总规模达到32.6亿元，其中一年内到期的有两只，到期时间分别2022年8月25日、2023年2月23日，对应规模为3亿美元、4.5亿美元，利率为7.5%、5.25%。境内债方面，近期有“18龙控02”将于2022年3月22日到期，债券余额为18.26亿元，票面利率为4.9%。

从整体负债来看，2021年中期，深圳龙光有息负债规模为525.56亿元，其中短期负债为168.07亿元，对外担保余额为498.86亿元，持有货币资金约354.79亿元。

可见，其流动金额是高于同期流动负债项下的银行及其他借款以及优先票据金额，短期偿债压力较小。并且，其2021年上半年新增借贷平均成本为4.6%，期末加权平均借贷成本为5.4%，相比较于2021年上半年销售规模（全口径）相近的部分房企，龙光的融资成本处于中间位置。

并且，12月27日，龙光集团向合格投资者成功发行6.65亿元资产支持证券CMBS，这也是自监管部门支持优质民营房企发债政策出台以来，继龙湖、碧桂园后国内第三家成功发债的民营房企。

纵览以上全部数据，无论从房地产行业的“三道红线”来说，还是其流动现金状况、短期债务情况与融资情况，龙光集团可以说都处于“稳健”发展的状态。在从2020年底，以恒大开头引发的国内房企纷纷暴雷的情况下，身为为数不多的“绿党”，可以说龙光集团稳坐“优等生”席位。

那么，面对于股市与债券市场的双双利空的境况，龙光集团真的是在房地产乱局之中被“误杀”吗？或许，未必如此。

“优等生”的背后：负面传闻风波，真的是“空穴来风”吗？

近期，龙光集团卷入更换审计师、隐藏大额表外负债与存在“明股实债”等传闻风波，虽然龙光集团对于部分传闻进行了辟谣声明，然而并未能挽救其下行的股价与债券。那么，对于龙光集团的市场境况有如此之大震慑力的“坊间传闻”，不禁令人怀疑真的是“空穴来风”吗？

1.说了一次“狼来了”的故事？

虎年春节前夕，有关于龙光集团存在20亿～30亿美元表外私募债即将到期的消息不胫而走，使得龙光集团其债券市场接连出现波动。对于这则消息，龙光集团很快给予澄清，称公司没有任何美元私募债。

不过此事件仅数天就迎来了反转，据媒体所引述投资者信息，龙光在2022年1月21日召开的投资者电话会议中称，其担保的私募债不超过10亿美元。这无疑间接证明了此前所辟谣的私募债传闻并非谣言。

宛如上演了一场“狼来了”的故事，如此“不诚实”的表现，无疑是一种大忌，使得龙光集团的债务境况变得扑朔迷离起来。

毕竟，据公开数据显示，包括永续债，龙光集团目前的存量海外债约为36.6亿美元，再加上近期发行的19.5亿港币的可转债，合计近40亿美元的海外债。哪怕，如若龙光投资者电话会议所述属实，不超过10亿美元表外或有负债，对于龙光来说，这个表外比例也是不低的。

而且，世茂股份之前在其控股子公司深圳市世茂新里程实业有限公司中，并表债务为1亿元，却最后披露的却为59.94亿元。从1亿到近60亿，足以见得，表外债能暂时遮掩一家房地产企业多大的隐患。

2.前车之鉴：“明股实债”引发的审计师风波？

在表外私募债余波未清时，一则关于龙光集团正在计划更换审计师的传闻又沸沸扬扬了起来，使得龙光集团债券市场价格波动剧烈。

2022年2月9日，龙光集团发布公告表示，该等传播纯属谣言，公司与审计师沟通良好，双方确认没有就该事项进行任何讨论，龙光集团董事会确认目前公司的生产经营正常。

不过，债券市场的波动或许是因为更换审计师传闻已有前车之鉴。

截止至2016年底，平安大华已向“龙光骏景”以及“惠州东圳”分别注资48亿元、39.6亿元，同时龙光还在2016年为回购“龙光金俊”49%的股份向平安大华付款约20.86亿元。

审计师毕马威在审计报表时，发现平安大华与龙光集团签有合作框架补充协议及股权远期回购协议，这已经具备了“明股实债”抽屉协议的嫌疑。

而审计师毕马威，因这两笔交易实际会影响龙光集团的负债、净利润及净利润金额，因此出具的保留意见。随后到2017年年报，龙光集团的审计师更换为安永。

此次，龙光集团再次传出更换会计师的消息，不禁会使人与之前事件联想到一起，引发其财务状况的猜忌。

3.融资成本暴涨50%

在房地产行业，融资成本的高低大多数从一定程度上能够反映出房企的偿债能力与信用资质。高利率发债的房企，比如恒大、正荣等高昂的利息率使得其都陷入了流动性危机的困局之中。

当下的龙光集团，也正在向高融资成本的道路上迈进。

2021年4月12日，龙光集团发行3亿美元、2025年到期的优先票据，年利率为4.25%。

2021年6月29日，龙光集团再次发行了一笔3亿美元债，年利率为4.7%。

2021年12月27日，龙光集团向合格投资者成功发行6.65亿元资产支持证券CMBS，年利率为5.2%。

近期，龙光集团发行了2026年到期的19.5亿港元可转换公司债券，票面年利率为6.95%。

梳理近一年的融资情况我们可以发现，融资成本从2021年第二季度的4.25%已经上升到了2022年第一季度的6.95%。

不到一年，融资成本骤升了50%以上。如此频繁的融资行为与暴涨的融资成本，不禁令人怀疑看似“稳健”的龙光集团财务状况是否真的“稳健”？

4.回购与出售并行，“迷雾”般的财务状况？

2月16日早间，龙光集团主动披露债券回购事宜。1月14日至2月15日，龙光进一步于公开市场购买本金总额为100万美元的2022年到期的优先票据。截至目前，公司已累计购回本金总额为2100万美元的2022年票据，占2022年票据发行本金总额的7%。

龙光集团的此举或许像是在表外私募债风波与审计师风波之后，向外界宣告自身财务状况良好，并不差钱。

然而，“不差钱”的龙光却在回购优先票据时，另一边却在接连出售旗下资产。

据天眼查显示，2022年1月26日，龙光旗下的深圳龙创智慧科技有限公司90%的股权转让给了深圳合裕实业。并且，龙光在柳州的龙光骏德公司项目70%股权转让给了不具备房地产开发能力的中融信托。

同步进行的回购与出售资产的行为，不禁令人产生疑惑，龙光集团到底是不差钱；还是也许已经走向颓势，急于通过回购的方式给予市场信心，证明自身“良好”的状态。

然而，此举不禁让人回想起恒大2020年4月被传闻回购20亿美元债券，随后却被广发银行查封资产，引爆了自身的经营风险。与近期，正荣地产从宣布回购2亿规模的永续债，到流动资金不足，没有回购能力，期望展期。

三者回购债券的举动，或多或少都让人感觉有些相似得出奇，也难免令股民与投资人担忧，龙光集团的“优等生”头衔还能戴多久。

不过，对于龙光集团来说，面对于不被看好的经营状况与深陷负面传闻的风波，他人之言并不重要，重要的是龙光自身的经营能力，如若经营能力良好，哪怕一时之间再不被看好，再被过度解读，未来用业绩都能自证清白。