作者Abhishek Dubey
在过去的几年中，印度各地的购房者都在应对房地产项目的延迟。他们的积蓄被抢走了。他们的财务计划非常混乱，以至于他们每月的预算都很少。
尽管他们在预定公寓时或在他们认为如此的话至少计划了周密的财务计划，但印度中产阶级却没有为欺诈，转移资金和违反合同作准备，而这在房地产交易中已经很普遍。
关现在，诉讼费用和持续的房租负担，再加上等额的每月分期付款的负担，正在逐渐消失。他们的生命权继续受到侵犯。
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问题仍然是，这些房地产公司的发起人是否可以单独消除这些大规模欺诈行为？仔细观察发现，如果没有其他方面的支持，包括住房金融贷款人，即预定的商业银行和住房金融公司（HFC），就不可能犯下如此大规模的混乱局面。为简便起见，我将预定的商业银行和HFC称为“贷方”。
掠夺性贷款
掠夺性借贷是放贷人对借款人施加不公平和滥用贷款条件的一种做法。通过一系列公平借贷法律，美利坚合众国特别是在住房部门禁止掠夺性贷款的作法。
在印度，住房融资由印度储备银行（RBI）和国家住房银行（NHB）监管。在印度储备银行对商业银行进行监管的同时，NHB是通过中央立法成立的，其中包括对氢氟碳化合物进行监管。
当房地产价格飞涨时，贷方与印度主要市场的建筑商和开发商合作，并发布联合广告，以增加其最安全产品住房的销售。
广告中有代表，表示著名的贷方已经批准了该房地产项目并提供住房贷款。购房者的第一个也是最重要的检查，即放贷人是否支持房地产项目并提供住房贷款，这本身就受到了损害。放贷人不断违反RBI和NHB的通知，以下列方式损害购房者的利益：
1.2006年印度储备银行关于计划中的商业银行关于房地产项目批准的通知
在2006年，印度储备银行意识到银行对房地产部门的贷款大幅增加，其中一些贷款的风险过高。印度储备银行向所有定期商业银行的常务董事和首席执行官发布了指令，以遏制这种风险性的贷款模式，并加强强有力的贷款批准程序的任务。
RBI建议：“在评估涉及房地产的贷款建议时，银行应确保借款人应在需要时事先获得政府/地方政府/其他法定机构的许可。
为了不因此而阻碍贷款审批过程，尽管可以在正常情况下批准这些提议，但只有在借款人已经获得政府当局的必要许可后才可以进行支付。”
显然，多家商业银行并未严格遵守印度储备银行的这一指示。实际上，一些商业银行不愿向几家开发商提供贷款，这些开发商的大型住宅和商业项目位于诺伊达，大诺伊达，古鲁格，浦那和海得拉巴等主要房地产市场。
几个月后，这些开发商要么没有获得地方政府的项目批准，要么将借来的资金转移到其他商业利益上，因此未能交付承诺给买家的公寓，从而冒着住房融资交易的潜在安全风险。今天，其中一些开发商正在破产解决程序中，而另一些则处于寻求破产保护的边缘。
2.印度储备银行关于监测借款资金最终用途的通知
2010年，印度储备银行（RBI）的审计发现，多家定期商业银行已降低了对借贷资金最终用途的监控和尽职调查，这有利于为特定最终用途借贷资金的公司挪用资金。公司为开发房地产项目的特定目的所借的资金已被挪用。
为了对此进行规范，印度储备银行在2011年1月发布了一份通知，强调需要健全的尽职调查机制，以确保遵守贷款协议条款并监控借入资金的最终用途。印度储备银行建议银行建立有效的机制，以确保制裁后的监督。根据印度储备银行的建议，这些步骤应包括对借款人的定期进度报告和经营/财务报表进行有意义的审查，定期访问受助单位并检查向银行收取/抵押的证券等。
尽管这是印度储备银行的一项重要指示，但它揭示了印度银行的鲁ck贷款，其贷款组合的脆弱性和不存在的信贷评估系统。从本次印度储备银行通告发布之日起的几个月内，印度银行的这些不合方法和违法的做法将继续加剧印度的不良贷款问题。
3.2013年RBI和NHB通告遏制补助金/ 80:20住房贷款产品
为了利用机会并吸引最大的客户，贷方与房地产公司合作提出了创造性的住房贷款产品。这些计划是以利息资助计划的形式出现的，通常被称为80:20计划或75:25计划，它们承诺仅在交付公寓后才开始还款，但要有精美的字样。贷方将代表购房者一次性向房地产公司支付房地产价格的80％左右，而购房者将承担偿还这笔款项的义务。EMI将从贷款交付之日起两年或更早开始。
破坏造成损失之后，一些贷方支持的房地产项目已经推迟，印度房地产泡沫即将破灭，印度储备银行和NHB在2013年发布了单独但相同的通函，建议贷方停止提供补助住房贷款产品。RBI和NHB在这些通函中指出，补助金计划可能会使银行及其房屋贷款借款人面临其他风险，例如项目无法按时完成等。此外，开发商/建筑商的任何延迟付款信用信息公司（CIC）代表个人借款人到银行可能会降低此类借款人的信用评级/评分，因为有关贷款服务的信息会定期传递给CIC。如果银行贷款也代表单个借款人一次性预付给建筑商，而与建设阶段没有任何联系，则银行承担的风险敞口会成比例地增加，并伴随着资金转移的风险。
因为RBI和NHB知道贷方的掠夺性贷款做法，所以他们强调“银行在引入任何种类的产品时应考虑到客户的适用性和适当性问题，还应确保借款人/客户充分了解贷款人的利益。这些产品的风险和责任。”
由于补助计划并未停止，因此，NHB在2016年发布了另一通函，提醒贷方其2013年通函，并警告他们，如果不立即终止1987年《国家住房银行法》的刑法规定，可能会对他们施加援引。错过了通过惩罚错误的放贷人而开创先例的机会，这些放贷人将主要国家市场的购房者的贷款暴露在严重的金融风险中。
由于RBI和NHB并未援引针对放款人或其管理者的刑法条款，因此掠夺性贷款做法仍在继续。贷方继续以各种术语提供补助金或80:20住房贷款计划。
暂停EMI
贷方的掠夺性借贷行为不仅帮助房地产项目的发起人获得了不合理的资金，还打断了印度中产阶级的后腿。由于放款人没有遵守严格的贷款惯例的义务，因此大量房地产项目分崩离析。除其他弊端外，这些房地产项目的发起人和开发商将资金转移到其他商业利益上，并以牺牲公共资金为代价积累了私人财富。一些住房项目被延迟，延迟期从2年到高达10年不等。
如今的购房者正面临着支付房租和EMI的极端财务烧伤。也没有任何合理的期望交付十年前预订的公寓。EMI违约将使他们面临根据1881年《可转让票据法》第138条提出的诉讼以及向债务追回法庭提起的诉讼。他们中的一些人已经停止支付其EMI，并因此类未付款而受到放款人的骚扰。他们的生命权继续受到侵犯。
银行和氢氟碳化合物的掠夺性借贷做法也创造了前所未有的情况，即使在贷款交易后十年，住房金融交易的基本安全性也就不存在了。
这场涉及人为因素的危机的严重性，复杂性和规模，要求印度储备银行和国民银行干预并向预定的商业银行和氢氟碳化合物发出指示，以暂停向购房者提供EMI，直到他们交付房屋或退款。他们的本金连同利息支付给建设者。虽然很难弥补这种社会经济犯罪造成的损害，但暂停EMI至少可以为持续的不公正现象提供暂时的缓解。
（作者是资深拥护者。表达的观点是个人的。）
