原标题：华润万象生活的资产回报率逐年下降，拟上市融资10亿美元
9月1日，据路透IFR引述市场消息人士报道，华润万象生活上市拟集资约10亿美元，约合78亿港元，上市时间预计在年内即可完成。
8月31日，华润置地拟分拆的物业板块华润万象生活在港交所网站披露了招股说明书，2020年上半年，华润万象生活实现收入31.34亿元，毛利率24.1%，低于2019年26家上市物业企业29.4%的平均值。
从2017年至2019年以及2020年上半年，华润万象生活的收入分别为31.29亿元、44.31亿元、58.68亿元及31.34亿元；相对应的同期利润分别为3.88亿元、4.22亿元、3.64亿元及3.38亿元。
在管理的物业面积方面，截至6月末，华润万象生活在管的住宅及商业物业建筑面积约1.06亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。
另外，住宅物业部分与商业部分为华润万象生活贡献的收入占比较为接近。截至2020年6月末，来自两项业务的收入占比分别为53.6%、46.4%。
值得一提的是，由于华润万象生活背靠着强势的央企华润置地，因此其高毛利的商业运营及物业管理服务都是高度依赖着华润置地，这对其未来长远的业绩增长来说是一处短板。
华润万象生活的毛利率自2017年至2019年以及2020年上半年，数据分别为13%、15%、16.1%和24.1%。2020年上半年，华润万象生活的住宅物业服务毛利率为14%，购物中心为36%，写字楼为35.3%。
据招股书显示，截至2020年6月30日，华润万象生活总收入的64%来自独立第三方，其中住宅物业管理服务为43.2%，商业运营及物业管理服务为20.9%。
在资产回报率方面，该数据由2017年的15.1%下降至2018年的8.8%，2019年进一步下降至 5.7%。股本回报比率由2017年的121.2%下降至2018年的86.2%，2019年进一步下降至43.0%。对此，华润万象生活在招股书中解释称，这是由于总资产的增长和初始股本基数较低导致。
华润置地执行董事兼总裁李欣在8月26日的中期业绩会上谈及华润分拆物业上市时曾表示，物业管理公司分拆上市对于华润置地而言，肯定不是因为现在是物业管理行业的风口，才赶去上市。华润置地考虑业务结构战略层面的问题，在三年前已经开始了。
李欣称，“物业管理市场容量很大，除了正常的开发业务、销售物业、购物中心、酒店、写字楼这些物理空间的管理之外，还有城市的空间管理。物业市场前景也是无限广阔。在消费升级的背景下，基础服务上提供增值服务的空间也很大。”
在业绩会上，华润置地管理层对于物业管理公司也寄予了厚望，希望依托华润置地现有的业务基础，要做强做大轻资产管理平台。一方面可以提升重资产价值创造，另外一方面也希望能够推动这块业务能够构建自己的盈利能力，然后再经过几年培育和发展，能够成为华润置地新的利润的增长点。
