新浪财经房产|大眼楼管 王永
7月23日，三湘印象披露了2020年半年报，这家“文化+地产”双主业的公司，迎来了业绩的断崖式下滑。
三湘印象是一家比较“独特”的地产公司，近年来几乎停止拿地，销售主要来自之前储备的上海及杭州项目，近年来销售额保持在二三十亿的规模。上半年由于结转收入减少，导致业绩出现断崖式下滑。
另一方面，公司号称双主业之一的“文化演艺”业务，其实占比还不到4%。2015年公司高溢价从张艺谋等管理层手中收购了观印象，经过了三年承诺期后，公司净利润由之前的1.3亿下滑到两三千万。
地产业务多年原地踏步，无新增土储；文化演艺业务收入下滑，来源不稳定。三湘印象的未来在哪里？
地产业务：上半年结转减少影响利润 已多年未拿地
三湘印象上半年营业收入4.94亿元，同比下滑66.22%；净利润7446.27万元，同比下滑80.75%。
公司披露业绩下滑主要是房地产业务结转收入减少所致。三湘印象地产业务主要集中在上海、杭州及环京区域，销售额一直比较稳定，近几年维持在二三十亿，从2016年到2019年，房地产销售额分别为25.16亿元、9.12亿元、27.92亿元、39.14亿元。
2020年上半年，公司有一个开盘项目——三湘印象名邸，6月22日开盘，均价12.18万元/平方米，共142套房源，开盘当日全部房源售罄，该项目贡献了22.11亿元的销售额。
但是不能忽视的是，三湘印象的土储规模较小，随着在手项目的销售，未来面临不确定性。
截至2019年底，三湘印象在建项目主要有4个，分别是上海“三湘印象名邸”、杭州“海尚观邸”、河北“三湘森林海尚城”14号地块及15号地块，规划计容建筑面积总计35.92万平方米。在售项目有6个，可售面积总计74.83万平方米，目前已售50.86万平方米，剩余23.97万平方米。
而2019年销售面积为10.81万平方米，按照目前在售和完工项目情况来看，仅够两三年销售，储备项目略显不足。而2018年、2019年及2020年上半年，三湘印象均未拿地。
公司唯一位于燕郊的地块也存在开发进度缓慢的问题。早在2011年10月份，三湘印象就通过招拍挂取得了燕郊六宗地块的土地使用权，其中一块住宅地块、一块商服地块分别于 2015 年 12 月、2017 年 1 月取得开工许可证，但由于政府原因未全部交付土地，不能正常施工，至今尚未竣工，另外四幅地块至今也尚未动工。
储备不足导致公司近几年销售额主要来自上海项目。目前在建项目主要位于河北燕郊和杭州，上海占比较小。未来随着上海项目的售罄，能否保持目前的销售额、毛利率及去化速度，值得关注。
演艺业务：高溢价收购的观印象收入持续下滑 已计提11.54亿商誉减值
三湘印象自称是一家“文化+地产”双主业公司，但是2019年来自房地产销售收入占比90%，如果再加上房屋租赁及建筑施工，占比达到94%；文化演艺收入占比则不到4%。
三湘印象的文化板块主要以2015年收购的观印象艺术发展有限公司为业务平台，代表作包括《最忆是杭州》、《印象刘三姐》、《又见平遥》等。
2015年三湘印象以19亿元对价收购观印象100%股权，当时公司所有者权益合计9675.58万元，评估值为16.67亿元，评估增值1622.71%。而收购价较评估值又溢价13.99%。
原股东承诺2015年到2017年，观印象归母净利润分别不低于1亿元、1.3亿元、1.6亿元。而观印象这三年实际完成归母净利润1亿元、1.25亿元、1.32亿元。连续两年未完成业绩承诺。2018年业绩承诺期结束后，观印象净利润更是降到2761.17万元，当年计提商誉减值11.54亿元。2019年观印象净利润3798.15万元，仍没有起色。
今年上半年，观印象取得营业收入1.29亿元，净利润5615.26万元。由于房地产销售收入的大幅下滑，观印象收入占比达到了26%。业绩大幅增长主要是因为确认了一笔1.2 亿元的制作收入。
和演艺公司收入主要来自票房不同，三湘印象演艺收入主要来自制作收入，票房分成占比较小。这种商业模式好处是轻资产、风险较低，作品交付就能产生收入。缺点和影视制作公司一样，靠天吃饭，收入不稳定。
目前公司有些演艺项目已经亏损多年，比如《印象普陀山》，2010年首演，截至2018年已经亏损983万。《印象海南岛》2009年开演，后由于效益不佳已经停演。亏损项目无疑会影响到公司后续的项目签订。之前的主创张艺谋等管理层的陆续离开，也会给后续作品质量带来不确定性。
更重要的是，观印象演艺项目主要靠地方政府投资，近几年随着经济增速降低，地方收入减少，可能收缩投资。在这种情况下，观印象能否保持持续增长，是个很大悬念。
