降杠杆控拿地2020上半年融创中国实现稳健增长
本报记者/吴静/北京报道
8月26日，融创中国控股有限公司（01918.HK，以下简称“融创中国”）发布2020年中期业绩报告。上半年集团实现营业收入773.4亿元；核心净利润130.4亿元，同比提升3%；母公司净利润率14.2%，同比提升80个基点。
今年上半年，融创中国完成合同销售金额1952.7亿元，位列房地产企业第五名。融创中国销售从5月份起连续实现合同销售金额的同比增长，7月份单月录得合同销售金额522.5亿元，同比大幅增长26.97%。
营收结构上，融创中国大多数收入来自销售住宅及商业物业服务，小部分收入来自文旅城建设及运营、物业管理及其他服务。其中，物业销售收入为730.7亿元，占比94.5%；文旅城建设及运营收入为9.8亿元，占比1.3%；物业管理及其他服务收入为32.9亿元，占比4.2%。
在此前提出的降负债目标上，今年上半年，融创中国进一步优化资本结构，提升净资产，降低负债率与融资成本。
据了解，2020年上半年，融创中国总资产9964亿元，同比上年末的9606亿元增长3.7%；所有者权益1339亿元，较上年末的1141亿元增长17.4%；公司拥有人应占权益970亿元，较上年末的831亿元提升16.7%。在净资产快速提升的同时，净负债率大幅下降23个百分点，集团新增融资成本下降1.9个百分点。
兑现降杠杆承诺
自2017年以来，地产行业整体处于去杠杆过程中。今年8月20日，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
业内普遍认为，8月20日房企座谈会体现的政策信号，意味着未来几个月房地产开发企业的整体外部融资环境或将从上半年较为宽松的基础上转向偏紧，不过从长期来看将增强行业的抗风险能力。
尽管目前仍没有资金监测和融资管理细则出台，但实际上，在此次座谈会之前，市场就曾传言，监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”，严格落实“房住不炒”，包括：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
对此，融创中国行政总裁汪孟德在集团中期业绩会议上表示，“这项政策是一个积极正面的政策，主要方向就是稳存量、控增量，在保证稳定的前提下，稳步降低杠杆。政策不是针对某一类企业，而是对整个行业的所有企业而言，目前实施细则还未公布，作为融创来说已经走到前面。”
实际上，早在2017年时，融创中国就已“表态”要降低负债率，实现稳健增长。据汪孟德介绍，“融创从2019年开始一直在稳定整体负债，增加净资产，降低杠杆；调整负债结构，降低融资成本；调整资产结构土储结构。加快推进杠杆率的降低，将会落实在三年规划里。”
今年上半年，融创中国有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点。截至2020年6月末，融创中国非受限制现金由2019年底的人民币779.4亿元增加至2020年上半年末的人民币852.3亿元。
据融创中国首席财务官高曦介绍，目前融创在优化融资结构方面主要从银行类融资、债券类融资和信托类融资方面着手。在银行类融资方面，提升现有银行合作空间，扩大合作银行范围，提高银行类融资占比；债券类融资方面，把握公开市场债券、CMBS、ABS债券类融资机会；信托类融资方面，严控新增信托类融资规模，并提前偿还高成本信托。
上半年，融创中国通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构，同时实施严格的分类红线管理等举措，2020年上半年，集团新增融资成本显著下降1.9个百分点。
在公开市场方面，上半年融创中国在境内发行了2+2年期债券，利率仅4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。融创中国在境外债券市场发债期限得到延长的同时，融资利率亦整体下降约1.5%。
严控拿地节奏
今年上半年，在疫情影响下，销售和土地市场呈现冷热不均现象。据融创中国董事会主席孙宏斌介绍：“房地产的销售还是偏软的，回升冷热不均，4月份快速回升，5月份开始偏软，下半年整个市场的销售压力还是比较大的。”
而在土地市场，“今年上半年，公开的土地市场总体偏热，原因还是有些公司的土地储备量不够，资金又松一点。”但孙宏斌强调：“现在是土地市场风险最大的时候，开发商手中有钱，老百姓手中没钱，土地拍得贵，房价压力挺大的。很多公司在上半年买了很多贵的地，上半年不是很好的拿地机会，下半年和明年上半年机会好一点。”
实际上，对土地市场的准确判断、精准高效的土地投资，是融创中国在行业激烈竞争中脱颖而出的核心竞争力。融创中国对于土地市场的准确把控能力在过去几年波动的市场环境中也得到充分印证。
2020年以来，局部热门区域、城市的土地市场火热，土地成本攀升高位。2020年上半年，融创中国把握土地市场机会，以合理价格择优补充了少量土地。融创中国新增土地计容面积同比大幅减少64%。据克而瑞发布的1~7月新增货值榜单显示，TOP10房企中，融创中国新增货值最少，碧桂园、恒大、绿地、绿城、龙湖排在新增货值榜单前五。
截至今年上半年，融创中国连同其合营公司累计土储约2.48亿平方米。集团累计货值约3万亿元，其中80%位于一二线城市，平均土地成本约4300元/平方米。
土储布局上，共有6座城市权益土储超500万平方米，其中重庆与青岛权益土储超1000万平方米，位列一二位，其余依次为武汉、天津、成都、济南。
2020年是融创中国上市的第十年，集团已基本完成中国一二线及强三线城市的全国化布局，并在管理上将全国划分为七个大区进行管理。融创中国表示，接下来将把投资重心放到市场需求较快、未来市场确定性较强的核心城市上，并且在销售业绩持续提升趋势下保持冷静，控制溢价水平。
融创中国方面表示，站在新的起点，融创将继续以“中国家庭美好生活整合服务商”的定位，为中国家庭提供美好生活方式，同时为社会各界创造更多价值。
