行业观察 " 十年77倍增长，融创的内生逻辑
文 | 王尔玉
如果房地产市场竞争是一场打怪升级的游戏，融创显然是开了外挂的玩家。
8月26日，融创中国控股有限公司（简 称“融 创”，01918.HK） 发布2020年中期业绩报告，上半年融创实现营业收入773.4亿人民币，核心净利润130.4亿， 同比提升3%， 母公司净利 润 率14.2%，同比提升80个百分点。
虽然受到疫情影响，融创今年上半年仍然完成合同销售金额1952.7亿元，位列第五名。
7月，疫情可控市场回暖后，融创合同销售金额同比大幅增长26.97%至522.5亿元。
业绩会上，融创高管表示，下半年预计公司新增可售资源6213亿元，按60%的去化率保守估算全年销售额能达到5680亿，超过去年整体水平。
2020年是融创上市十周年，十年间，这家公司从排名30+的区域房企，冲进了全国前四强，合同销售额从当年的71亿上升至2019年的5562亿，增长了77倍。
跨越式增长背后，融创的发展逻辑是什么？未来，这家公司的可持续增长空间在哪里？
预判精准谨慎拿地
土储是地产商的命脉， 成本合理的土储不仅是开发商净利、毛利、销售额增长的保障，也代表了一家公司未来3-5年的可持续发展潜力。
融创十年高速增长背后，最有力的支撑就是土储，而形成竞争优势的关键在于投资团队对市场的精准预判。
市场火暴时，融创利用多种融资手段，扩张规模，坚持一二线战略不动摇；融资监管趋严时，团队不冒进，抑制高价拿地冲动，用股权投资或并购拿地，降低拿地成本，丰富土储，从而让公司在业内形成竞争壁垒。
2010年10月， 融创在港交所上市时，招股书显示，其土地储备仅590万平方米，只在全国五个地区有项目，分别是天津、北京、重庆、无锡、苏州，其中天津最多，为五个项目。
此后十年间，融创在土储上精准卡点，快准狠地展开拿地。
丰富的土储让融创在周期性调控风险到来时，有了弯道超车的机会。但相比同行，融创更善于审时度势，这表现在其拿地积极却不盲目。
2020年上半年土地市场火热，融创严控拿地节奏，新增土地储备同比大幅下降64%。
融创看紧自己的钱袋子在于，2018年以来，中央坚持对房企的融资渠道施压，强监管下，房企两年来面临较大去杠杆、降负债、保现金流压力。
其实，早在2017年融创就提出了有质量增长的目标，控制有息负债总量，并把降杠杆作为未来三年的重要工作之一。截至2020年上半年期末，其负债率与融资成本双双下降。
半年报显示，融创新增融资成本下降1.9个百分点；净负债率大幅下降23个百分点。截至报告期末，集团账面现金达1209亿，流动性充裕。
降负债效果较好，让融创在资本市场也获得了正反馈。
上半年融创在境内发行的2+2年期债券，利率仅4.78%，较去年可比债券（信用等及和偿还期限相同的债券）二级市场收益利率下降约2%。融创在境外债券市场发债期限得到延长的同时，利率亦整体下降约1.5%。
房企融资监管趋严的这几年，声明要降负债的房企很多，但最后能靠数字说话的房企并不多。
放缓拿地节奏对融创的长期发展影响不大，这家公司已经在最合适时机完成了土储的原始积累。
截至期末，融创拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，平均土地成本4312元/平方米，货值约80%位于高能级的一二线城市。
战略先行地产+并举
过往皆为序章，中国房地产行业必将长期受宏观调控影响，存量房时代已来，房价暴涨红利已过，房企竞争的下半场在多赛道与精细化管理能力上展开。
2019年，融创集团战略升级为“中国家庭美好生活整合服务商”，围绕这一战略，除了地产主业，融创还将业态扩大至物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多板块。
2020年半年报中，这些业态均实现了不同程度的成长，尤其是物业服务和文旅产业。
疾情期间，全国文化旅游业都受到重创。但2020年二季度全国复工复产后，文旅城经营快速回归正常。
上半年融创文旅业务营收9.8亿元，现在，单月营收由4月份的1亿元增至8月的5亿元，基本恢复至疫情前水平。
2018年，融创收购了万达文旅集团及13个文旅项目，进入文旅产业第一梯队。现在，融创文旅现已布局12座文旅城、4个旅游度假区、9个会议会展中心、25个文旅小镇， 其中涵盖49个乐园、48个商业及近150家高端酒店。
7月16日，国家统计局公布了2020年上半年国民经济运行数据。相比一季度国内生产总值6.8%的负增长，二季度GDP由负转正，增长3.2%，其他主要指标也呈现恢复性增长。
这意味着下半年，旅游业会正式进入复苏通道，省内旅游将迎来更大市场，而融创文旅也将会有更大增长空间。
目前，文旅和物业管理占融创总营收的5.5%，同比去年上升1.1个百分点。物业管理是融创第二大主营业务，其主体是融创服务集团。
8月6日，融创服务已向联交所递交上市表格，如果成功上市，融创预期将拥有融创服务不少于50%权益。
截至目前，融创服务在管及储备面积约2.27 亿平方米，储备丰厚，其中在管面积中一、二线城市占比86.2%。
融创服务的上市除了能带来较高的估值和融资便利，还能进一步强化融创的生态圈，提升核心竞争力。
上市十年，融创的营业收入从82亿元增长至2937亿元，增长35倍；土地储备货值 从876亿元增加至3万亿元，增长33倍；市值 从104亿港元扩大至1571亿港元，增长14倍。
这些数据背后是融创向多元化转型的底气。
孙宏斌希望，融创未来以地产开发主业为中心，以融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展和融创医疗康养等五大板块为支撑，打开全新发展格局。这有利于融创实现下一个十年的跨越式发展，但服务业与地产开发的逻辑不同，融创需要苦练内功。
显然高管团队也意识到了这一点。
业绩会上，孙宏斌认为，融创已经进入聚焦利润经营策略、加强精细化管理的发展阶段。基于此，融创将继续打造以利润为核心的管理体系，并通过调整优化组织架构和考核机制，增强综合竞争力，进一步增厚企业安全垫。
具体战略融创将实施产品的适配行动，提升精准定位的能力、标准化率，尤其针对近两年新进入的城市，通过复盘对标重新审视产品定位。
其次，融创将优化标准的工期体系，加快工程的进度，对关键生产节点的进度进行严格的要求和考核，并利用数字化工程管理工具提高管理效能。
“我们未来会继续这种对标学习，不断进步、提升综合竞争力。”孙宏斌强调。
