原标题：看完6.6万/平的深圳一线海景房，你下得了手？
来源：深圳乐居
乍一看海景房只要6.6万/平
是不是太便宜了？
我劝你冷静！
出品/ 深圳乐居 ID：szhouse
作者：鼓腹而游 Alice 陈文青
西有前海、深圳湾，东有大鹏。在深圳买一线海景房从6万+到30万/平，还有很多选择！
9月4日，大鹏今年首个预售证号出炉，位于葵涌的青谷群青花园，备案451套，均价6.6万/㎡，总价716万起。
这也是时隔一年大鹏首个新盘入市，从金众云山栖、承翰陶柏丽、招商东岸、陶柏莉花园（二期）到家天下花园（二期）等。
近几年大鹏几乎是每年推一两个项目，数量极少，在新盘稀少的大鹏，新盘入市自然会受到大家的关注。
大鹏二手房市场：还没惠阳活跃
大鹏二手房价格整体并不高。
据贝壳找房地图上显示，大鹏区的均价3.7万/㎡，可谓是深圳价格最低洼的片区，价格区间在2.3万-6.5万/㎡，大多数以复式和别墅为主。
价格最高的是位于溪涌的万科十七英里，均价6.5万/㎡，也是大鹏区唯一均价破6万的二手房，有复式和别墅。但近90天都没有成交记录，有楼盘甚至是一两年前挂盘的。
价格最低的亚迪村仅2.3万/㎡，2003年的小区，有平层和复式，因为价格较低，近三个月每月都有成交。
按照年代来看，绝大多数二手房集中在1992-2009年，都是距今十几年的小区了，2015年的金众云山栖和2016年的承翰陶柏莉年代最新。
挂盘数量最多的是承翰半山海，这也是众多二手房中小户型在售套数最多的，小区是2009年的，年代较新。而金海滩、御海湾山庄、华侨海景山庄挂盘最少只有两三套在售。
位于青谷群青周边的有三个二手项目，除去万科十七英里外，还有三科麓湾均价5.4万/㎡，以复式和别墅为主，金海滩均价4.4万/㎡，2003年的社区仅2套在售。
此次备案的青谷群青均价高达6.6万/㎡，而且是高层住宅，和周边的二手房相比，在价格上没有任何优势。
▲数据来源贝壳找房截至2020.9.20
实探大鹏今年首个入市项目——青谷群青花园
大鹏区溪涌的青谷群青花园到底值不值得？
从福田市中心驾车过来约1个小时的时间，在惠深沿海高速上，即看到了还包裹着防尘绿网在建的项目。乐居君发现项目北侧，离高速公路只有不到50米，打开分贝测试软件，车流通过时声音最高达到了76分贝。
76分贝什么概念？按国家规定，住宅区的噪音标准是白天50分贝以下，夜间40分贝以下。该项目距离高速路如此近的距离，难免会受到噪音污染。
项目西侧是葵涌小学，项目南侧是溪冲工人度假村。乐居君看到项目南侧度假村门口有一两家海鲜餐厅和一个百货小店外，可视范围内并没有看到其他商业配套。
在交通方面，大鹏目前没有地铁，公共交通缺乏，主要依靠自驾。据公开信息显示，深圳地铁8号线三期预计在2025年9月底通车，项目距离规划中的溪涌站约200米。
在营销中心门口，项目在挖地施工，门口的保安人员告知，进入营销中心需要穿过施工工地，但是项目门口并没有给安全帽等防护品，同时，乐居也发现在现场有些施工工人也并未佩戴安全帽。
营销中心建在项目主体8层，现场没有看到有其他客户。
高达6.6万的备案价还要加装修费？
据悉，青谷群青此次共备案451套，备案均价6.6万/㎡，单价区间在5.7-7.5万/㎡，总价区间在716万-1877万/套。有88㎡、124㎡、248㎡，其中124㎡的户型占比79.52%。项目一期预计在2022年带装修交楼。
但据现场售楼员介绍，项目的备案均价6.6万为毛坯价格，项目精装交付，还需要额外支付装修费，但装修费用具体多少还没有确定，至于开盘时间，则可能要到10月份，现在也没有开启认筹和交诚意金的流程。
项目属于葵涌街道沙头片区城市更新单元项目一期，占地面积20977.41㎡，总建面133775.33㎡，由2栋住宅楼和1栋幼儿园组成。车位（地下）共881个，比较充裕。项目还配备有50m×15m的无边海景泳池。项目还有二期规划建设写字楼公寓和三期规划商业综合体，但暂未动工。
乐居君实地看了三个户型的样板房，坐北朝南，户户看海，南侧约200米是溪涌湾，北侧200米是马峦山绿道，也的确是“背靠青山、面朝大海”，一线海景房。
对于项目正前方的工人度假村将来会不会翻盖，新的建筑物会不会遮挡住视野的问题，售楼员回复到，政府规定，风景区沙滩前建筑高度不能超过20米。项目前的工人度假村即使将来翻盖，也不会超过20米。
也就是说，只有买在8层及以上的位置，视野才能保证不会被遮挡。需要注意的是88㎡的户型基本都分布在低楼层，最高只到8层，想要视野好，需要购买大户型。
通过实踩样板间，乐居君发现户型的设计有很大弊端，拿248㎡的户型举例，一入门玄关处就是一堵墙，客厅和餐厅分别位于走廊的两个端头，中间为三个卧室，客厅沙发位正对着主卧，动静不分离，主卧的私密性也会受到影响。虽号称坐北朝南，但由于中间隔着玄关走廊，客厅和餐厅的窗户并不能形成对流。
梯户比1梯1户或2梯1户，好处是保障了居住体验和私密性，缺点则是公摊面积变大，几个户型的得房率70%左右。88㎡的户型做1房。
▲88㎡户型图
操盘手变更或由保利接手？
青谷群青花园的开发商为“深圳市裕和投资有限公司”，但乐居君在实际走访中看到，楼盘包裹的绿网上已经打出“保利”二字。
据“爱企查”平台显示，“深圳市裕和投资有限公司”于今年9月10日发生股权变更。
深圳市市场监督管理局网站显示，深圳市裕和投资有限公司股东信息现状为“保利华南实业有限公司”持股比例40%，与“深圳市裕和集团有限公司”持股比例相当，而“保利华南实业有限公司”是保利房地产（集团）股份有限公司全资子公司。
名企保利接手此项目，应该是一个利好，但项目的实际操盘者变更，能够对项目的基本面有多大改变呢？
大鹏历年入市新盘售卖周期长？
多年来，大鹏鲜有新盘入市，其预售证一直以来只有“001”号，除了2018年保利香槟苑、承翰陶柏莉花园有两个预售项目外，从2015年起，就维持在“一年一项目”的节奏。
从住建局官网看到，青谷群青花园并非保利涉足大鹏的第一个项目，位于大鹏办事处鹏飞路南侧的保利香槟苑即为保利地产所开发，目前还有5套住宅尚未售出，价格在2.6-2.9万元/平米之间，其余备案的商业均未售出；花样年家天下项目也有两栋住宅尚未发售。
“不好卖”貌似是大鹏新房的常态，二手房方面，报盘的项目在贝壳上只有350余套，相对深圳其他行政区来说，成交极不活跃。
前一段时间打新最火热的光明，6月份开盘的金融街华发融御花园单价仅4.9-5.3万/㎡（含装修），8月开盘的玺云著花园均价5万/㎡，去年的地王电建洺悦府开盘价5.97万/㎡，而光明的二手盘已经破六冲七。
同样，“宇宙中心”龙华7月份开盘的鸿荣源壹成中心楼王璞誉府，开盘均价6.8万/㎡，而壹成中心第六区二手房已经飙升至8.1万/㎡。
在现在深圳楼市新盘限价，新房二手价格倒挂的行情之下，青谷群青备案比周边二手最高贵2万/㎡的价格，看完全场之后，你觉得值吗？
