焦点丨一套房只要2万元？！真相是……
来源：中国房地产报
“阜新是有一些总价2万元、3万元的便宜二手房，但这些房子是回迁房，离城区较远又没有电梯，且多在7层、8层楼以上。”房产经纪人冯书文告诉记者。据悉目前阜新的房屋均价约4000元/平方米。
中房报记者 李燕星丨北京报道
5万元、2万元一套房子的消息，激活了人们久被房价压抑的神经和欲望。8月18日，辽宁省阜新市城南米家区一套面积为56.02平方米的2室1厅住宅挂牌出售，售价只要2万元，这一消息再次掀起了全国舆论热潮。相比去年鹤岗那套总价5万元均价649元/平方米的房子，阜新这套均价只需要357元/平方米的房子，低得令人惊讶。
阜新楼市真的很惨淡吗？中国房地产报记者带着疑问追探真相。
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动迁房的“锅”
阜新城南米家区这套均价357元/平方米的房子位于第6层，其所在楼栋共有7层。
“阜新是有一些总价2万元、3万元的便宜二手房，但这些房子多位于南城那边，离城区较远，这些房子都是板楼，没有电梯，且多位于7层、8层以上。”阜新二手房交易经纪人冯书文告诉记者，“这些房子都是回迁房，只是7层、8层这样的高层价格相对较低，低层的价格至少要1000元/平方米左右”。
记者在安居客上搜索目前挂牌出售中均价最低的一套二手房，是位于海州城区创业路阳光小区的铁路医院北西荒的一套6层房子，面积54平方米售价只要4万元，折合均价只需要741亿元。首付1.2万元，月供183元。
“这也是一套动迁配套房，没有电梯，并且位于高层。”冯书文告诉记者，“如果不想买二手房，想买带电梯的新房，现在至少需要3000元/平方米左右。”
“南边铁路小区将近30年的老房子，现在正在改造小区环境，一套50多平方米的两室只卖3.5万元，地理位置还可以，北临长途汽车站，南面火车南站，只不过现在阜新在往东北方向发展，所以原来火车站那边已经萧条了。”阜新另一个房产经纪人告诉记者。
矿坑变赛道，阜新致力打造赛道城
像阜新、鹤岗这样的城市，在第一财经最新城市研究报告中都有一个共同标签，即五线城市，不过对于这些城市本身来说，制约其发展的一个更重要标签是“资源枯竭型城市”
阜新于2001年12月28日被国务院正式认定为全国第一个资源枯竭型城市。过去，阜新因煤而立、因煤而兴，是我国最早建立起来的能源基地之一。
伴随资源枯竭导致的人口流出，进一步制约了这个资源枯竭型城市的发展以及房价保持。公开数据显示，阜新2018年全市户籍总人口数量185万人，2019年全市户籍总人口183.7万人，呈净流出状态。
“阜新很多年轻人去外地发展了，当地的人口每年都在减少。当地很多居民在动迁之后获得多套住房，多到自己家人根本住不了，所以挂牌价在两三万元，或者三四万元一套的楼房并不少见。”一位阜新市民表示。
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阜新在挣脱
在一份资源型枯竭城市报告中，我国如阜新、鹤岗一样的资源枯竭型城市有70多个。包括去年因“新汶区域某楼盘房子3万元一套都卖不出去”受到外界关注的山东省新泰市，以及因“一套挂牌价只有28元/平方米的老房子”而火的玉门，这些城市位于矿区的房子随着资源枯竭而贬值。
“辽宁阜新房屋均价约4000元/平方米，面积56平方米且2万元一套的仅是少部分二手房源，不过类似现象已非个案，之前在北方、东北地区的省市存在。主要原因为：一是人口负增长严重、人口净增长为零的不发达县市，二是资源枯竭型的市县，三是产业萎缩、落后、淘汰的市县。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为。
但事实上，这些城市的房价并未出现整体下行趋势。以山东泰安为例，新房均价在5000元/平方米左右；再以阜新为例，除了离城区较远的回迁房价格较低以外，阜新城区的房价在四五线城市中处于正常水平。公开数据显示，目前我国四五线城市新房均价在3000元/平方米上下浮动。
阜新城区房价是这样的：新房价格从今年1月的3557元/平方米下降至8月的3512元/平方米，出现小幅下跌，目前在售的育才馨园、友爱家园的新房均价在2800元/平方米左右，新开盘的绿地剑桥均价4000元/平方米；二手房则从今年1月的3767元/平方米上升至8月的4074元/平方米，如细河区的康桥水郡4948元/平方米，太平城区的顺吉上河湾4444元/平方米，甚至细河区的祥宇上品单价达到6781元。
阜新，取“物阜民丰，焕然一新”之意，1940年建市。作为全国第一个资源枯竭型城市经济转型试点市，阜新的发展探索对其他同类城市意义重大
即便在阜新这样一个并未受楼市严格调控的五线城市，也出现了新房二手房倒挂现象。
“阜新人均收入较低，即便3000多元/平方米的新房也没有太多人想买。”上述阜新市民告诉记者，“这些价格比较高的二手房，多带有学区资源；还有一种情况是开发商新房委托中介代理，中间的交易成本增加，也导致一部分二手房价格高于新房”。
公开数据显示，阜新市2019年全年城镇常住居民人均可支配收入29514元，折合每月2459元，农村常住居民人均可支配收入14849元，折合每月1237元。另外，记者发现，上述均价超6000元/平方米的祥宇上品是大户型精装修，均价超4000元/平方米的顺吉上河湾，则临近太平实验小学和四中。
尽管近年来阜新这样的资源枯竭城市面临转型，鲜有全国品牌型房企进入阜新拿地，也鲜有全国品牌型房企项目在售，除早年布局东北的绿地以外，较为知名的信达地产和海亮地产进入阜新拿地的时间早已是2013年和2014年。
据记者了解，阜新正在寻找新发展动能。一个新情况是，擅长下沉三四线城市的碧桂园在2019年8月9日与阜新市海州区签下战略合作。“阜新的问题在于曾经过度依赖资源，但煤炭资源接近枯竭之后，当地经济后继乏力。而当地致力发展的新兴产业，一是让自己从煤炭开采地变为煤炭集散地，二是农业深加工，三是液压和氟化工技术，四是皮革、林产品加工等行业。”沈阳当地一位城市研究人士表示。
