8月豪宅市场仍坚挺 北京两千万以上成交量暴增
原创 丁祖昱 丁祖昱评楼市
受疫情影响，全球实体经济及外贸产业都受到重创，中小民营企业更是生存艰难，但在疫情期间，一线城市豪宅市场屡屡吸引市场的眼球，前有广州豪宅卖出“刚需速度”、深圳一些价格“10 万+”的豪宅项目频频“日光”，后有上海“富豪们”在排队为抢先认筹而大打出手，北京两个“10万+”项目同日开盘成交金额各自突破20亿。
今年以来，豪宅热度不减。8月，上海汤臣一品又有最新成交，成交均价20.67万/平方米，套均8331万元，一线城市的豪宅真有这么火吗？
若把总价两千万以上的商品住宅定义为“豪宅”，四大一线城市成交保持整体热度的情况下又出现一定的分化。克而瑞数据显示，1-8月一线城市整体豪宅市场走高，其中，深圳开场表现抢眼，中期热度有所回落；北京5月后崛起，至8月同比走势大幅领先。
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深圳豪宅市场波动最大
2020年，在新冠疫情的影响下，房地产市场先抑后扬，各地市场演绎着不同的曲线。
在四大一线城市中，深圳率先回暖，一季度商品住宅成交已回归去年同期水平，并且热度持续上升。克而瑞数据显示，深圳2月总价2000万以上的新建商品住宅成交面积同比增幅甚至达到400%。
3月7日，深圳年后首个豪宅项目招商太子湾·湾玺推出70套总价2000万-5000万的精装商务公寓房源，仅用8个小时，全部销售一空。随后加推项目只用了8秒就售罄。
4月20日，深圳市场监管从严，央行内部发文，重点彻查“房抵经营贷”资金违规流入房地产市场情况，此后深圳市场受多次调控影响，整体相对疲软。以2000万元以上豪宅成交来看，4月成交同比下跌64.2%，5月市场继续爆冷，成交量同比下跌超90%，市场逐渐理性之后，正常的刚性需求带动下，6月恢复成交，同比增加135%。
总体来看，四大一线城市中，深圳豪宅市场在疫情初期受影响最小，受政策影响，波动性比较大。其他三个城市受影响明显，2月-4月成交量同比跌幅普遍都在60%-70%，4月之后广州与上海逐渐反弹，在5月都达到同比涨幅最高点后开始慢慢回落。而从第三季度开始，北京逐渐发力，同比走势一跃成为一线城市中的第一位。
表：2020年1-8月一线城市
总价2000万以上新建商品住宅成交面积同比走势（单位：%）
数据来源：CRIC
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北京豪宅成交量创新高
今年，北京与其他三大一线城市不同，在全国疫情稳定之后曾出现过反复，因此从整体市场复苏情况来看相对平稳。
克而瑞数据显示，2020年8月北京市新建商品住宅成交面积72.08万平方米，环比上涨10.94%，同比上涨46.95%；成交金额358.225亿元，环比上涨11.27%，同比上涨57.51%。走出疫情阴影后的北京房地产市场销售热度也得到了进一步提升。
表：近一年北京新建商品住宅量价走势
数据来源：CRIC
其中高端改善的豪宅市场明显回暖更快。
从北京不同总价段的新建商品住宅成交同比走势来看，北京一季度受疫情影响，房地产销售几乎停滞，豪宅市场进入冰冻期，成交面积同比跌幅达到72.51%，成交金额同比跌幅达到75.59%。
进入二季度，疫情影响减弱叠加货币政策宽松，前期积压的改善型需求集中释放，北京豪宅市场强势反弹，成交面积从今年6月开始就已经同比转正，成交金额则从7月开始同比转正，8月份量价同比增幅都在350%以上，而总价在两千万以内的新建商品住宅量价同比在8月份才刚刚转正。
表：2020年1月-8月北京各总价段
新建商品住宅成交同比走势（单位：%）
数据来源：CRIC
具体来看，北京今年单价10万元以上的新建商品住宅成交套数为222套，单价最贵的项目依然是去年的冠军万柳书院，成交均价为191633元/平方米，相比去年的成交均价低了3000元。
表：2020年以来北京新建商品住宅
成交均价项目TOP10
数据来源：CRIC
北京豪宅的爆发表面上看，是这次疫情带来的置业逻辑的改变。
北京主打豪宅产品销售的中介店长李辉告诉我们，疫情后豪宅购房需求的释放，在于人们的置业逻辑有了全新的变化，客户开始更加关注安全性、私密性，居住观念发生改变，并趋向于购买低密度的房子。后疫情时代，经过与“家”的长时间相处，人们才恍然发现对于居住空间的真正需求，都将理想人居投向空间更大、场景更加丰富、配套以及园林景观等舒适度更高的豪宅市场。
另外，疫情背景下，全球经济体实施了宽松的信贷政策，境外投资受限，客户将投资眼光倾向于国内，产品保值性成为了重点关注，房产除了居住价值外还附有升值价值，购置高端住宅也成为了重要的财富保值增值方式。
另一位豪宅的置业顾问罗梅对此则表示，高端房产具备投资居住双属性，不仅能实现居住品质和生活方式的提升改善，还可利用杠杆投资，在全球量化宽松预期下，抵抗通胀；未来需要资金时，利用房屋抵押，作为风险准备资金，还可解决变现问题。
03
集中供应导致成交激增
除了疫情带来置业逻辑的改变推动了对豪宅的需求外，北京豪宅市场供给端的变动也是销售火爆的重要原因。
数据显示，北京销售均价一千万以上的中高端市场，从7月起进入集中供应期。2020年5-8月，累计推出1444套房源，其中8月占比过半数，为58.1%，共839套。7月开盘项目虽多，但总套数却只有233套。
表：2020年5月以来北京销售均价千万元以上
新建商品住宅供应情况
数据来源：CRIC
供应量最高的为北京金茂府二期及中海甲叁號院，值得注意的是，在供应井喷的预期下，北京豪宅市场的风向开始有所转变，市场已进入到“高周转”通道。
在这其中，北京金茂府二期为今年1月拿下的居住用地，楼面价已达7万元，在豪宅产品开发速度周期不断加快的趋势下，7月中旬，金茂府就开始举行线上发布会、开放售楼处。
8月14日，北京金茂府开盘，创造了首日成交20亿元的成绩。同一天，去年7月拿地的另一个豪宅项目中海甲叁號院也开盘，当日去化率接近70%。
供应的大幅增加，也是造成8月北京豪宅市场成交面积和金额同比涨幅都超过200%的原因之一。
04
不限价地块将改变北京市场预期
过去三年，北京以“限竞房”为主的土地供应结构也让市场呈现“刚需盘红海、高品质高端改善盘难求”的局面。
据统计，过去三年北京一共有212宗地块供应（包括部分流标），其中限竞房供应了113宗，合计住宅部分面积是1008万平方米，共有产权52宗地块，不限价的商品房地块只有21宗。
今年，不限价地块的供应成为了北京土地市场的“主旋律”，这将直接影响半年以后新入市项目的价格与市场预期。
克而瑞数据显示，今年上半年北京市出让31宗住宅用地，不限价地块占比74%，限竞房用地仅6宗。土地供应面积增加，成交楼面价也同比出现上涨，北京上半年地价同比涨幅高达48%。
2020年下半年，北京土拍火热开局，7月14日成交3宗地块，揽金65亿元。随后，7月22日，北京再度成功出让两宗地块，一日揽金超77亿元。
8月3日，北京年内成交总价最高的地块出现在北京经济技术开发区，中海地产以79.2亿元总价竞得河西区地块，溢价率23.8%，可售商品住宅综合楼面价为40380元/平方米。
目前，北京最新成功出让的5宗住宅地块，分别位于石景山、平谷、顺义，均为不限价土地。
表：北京最新出让宅地汇总
数据来源：CRIC
我们认为，北京不限价住宅地块出让短期内仍将持续，从趋势上看，若北京入市的项目中不限价地块成为市场供应主流后，中高端项目的供应或将出现井喷。
受供应的影响，未来北京豪宅市场成交规模或将继续走高。
