广州租客少100万人包租婆还有暴利吗？
时代周报记者 刘文杰 发自广州
8月6日，连下着几天大雨的广州终于放晴，重回“热情如火”模式。
包租婆小丽也是热情如火。这天早上10点，她已经带租客看第三间房了。趁着房客喘会儿气，小丽手也没停着，敲着手机给客户发消息：“您今天想看房吗？我这边随时可以。”
小丽想把失去的时间抢回来。她是二房东，从房东手里租了70间房后转租经营。毕业租房旺季接近尾声，她手上还有13间空房。“这比5月好多了，那会还有30间。”
与其说是包租婆，“小丽们”更像交不起租金的租客。
两个月前，小丽的同行D姐在视频里声称拥有400栋楼，每个月收租就能赚50万元，随即以6.1亿话题阅读量登上微博热搜。近日，D姐创立的迪家物业投资发展公司相关人员向时代周报记者透露，受疫情影响，公司裁员20余人。
“400栋是真是假不清楚，但二房东曾经很赚钱是真的。”小丽强调，“是曾经。”
广州市房地产租赁协会常务副会长兼执行秘书长徐再军接受媒体采访时表示，疫情之下，广州租房的流动人口比正常年份约减少100万。
租房需求降低、房屋空置率上升，成为租房市场的冲击。贝壳研究院数据显示，今年6月广州平均租金为42.8元/平方米·月，同比下降6.6%，降幅在四个一线城市中排名第一，平均月租金排在北京、上海、深圳、杭州之后。
以赚取差价而营生的二房东，从躺赚的包租婆成了“夹心层”：对下难收租，对上交不齐租。
垫钱交租
相比两个月前登上热搜的喧嚣，如今D姐的公司低调安静。员工寥寥无几，电脑关机闲置，办公区显得有些空旷。
这里曾经历了一场裁员风波，原本100人的规模缩减至80人不到。
“项目变少，直接影响了收益。”有知情人士告诉时代周报记者，从房东手里承租的物业项目少了，收益赶不上支出，也就养不起那么多员工。
事实上，D姐一直试图走出疫情困境。“400栋楼、月赚50万元”言论爆红后，她在视频自述，当初运营视频就是因为租房情况不好，希望能从线上引流。
时代周报记者走访发现，D姐承包的部分房屋在白云区夏良村，这里因工厂多，外来务工者聚集，曾是二房东眼中的“肥肉”。D姐以相对高端的装修出租单间公寓，月租890元，在该区域属于较高收费的出租屋。
夏良村的电线杆、墙上到处贴着“房东直租”的广告。时代周报记者随意拨打某广告上的电话，都被告知有空房可选，两房一厅月租仅800元。
和D姐一样，小丽也是在白云区当二房东。2018年，她和两个朋友凑钱承租了70间毛坯房，交了20万元押金，本想当包租婆，用3年时间回本。没想到疫情一来，她还得垫钱交租。
今年2月，各地陆续出台政策鼓励房东与租客以协商方式减免房租。广东则是鼓励物业持有人根据实际情况，适当减免租金。“就是那会，开始有人要求减免租金。”小丽说自己做不了主，因为她每个月还得给大房东交6万元租金，这几乎占收入的70％。
小丽试过跟大房东商量，但对方丝毫没给余地：“我也背着几百人的工资，我也有房贷要还啊。”
对上，沟通减免租金失败；对下，收租难的情况开始出现。
“刚开始给房客打电话还接，后来直接挂断或者关机。”小丽只得自降房租自救，平均每间降价200―300元，既想安抚租客，也希望吸引新客。
但情况不甚理想。“最差那个月，我垫了快2万元去交租。”4月之前，她的空房率50％以上，亏了4万元。
巴乐兔统计显示，今年受疫情影响，满租率降至91%。
“往年七八月房子很抢手，但今年要求降价，200元以内房东基本都会答应。”租房平台员工说，今年房东都格外地“好说话”。
租房者深有体会。今年大学毕业的小李看了五六套房，提到降价，房东都说可以商量。
曾月盈利60％
挂满钥匙的墙，不停提示有钱到账的手机，目光所及之处均为己所有的楼……这是D姐视频里展示的包租婆日常。按她的说法，一栋楼最多月赚50万元，一般也有10来万元，如果每天睡一间，三四十年都睡不完所有房间。
视频中，满屏弹幕刷着“羡慕嫉妒恨”。二房东真的如此暴利吗？
广州租房市场规模确实可观。广州市来穗人员服务管理局数据统计，截至6月30日，全市登记在册的来穗人员超过千万，出租屋80多万栋、近600万套。城中村出租屋是务工人员的首选，也是二房东的“主战场”。
小丽就是瞄准了这样的好市场，和朋友们组成“包租婆”小团队，依据房屋的地段、楼层、结构不同，将房子月租定为700―1500元不等。
“疫情前，旺季房租定价会比拿房价高60％。”小丽举例道，如果大房东按每间700元收费，改造后会定价在1120元左右。不算前期装修投入，利润在420―500元。水电按照商用收费，也稍有盈利，如水按照每吨4元、电每度1.5元收费。“就算是非旺季，也能以40％的差价出租。”
即便如此，小丽说自己还是行业底部玩家。“同地段的房，早几年拿房的人比我们便宜至少300元/间。”
低价拿房是二房东挣钱的关键。
入行早的D姐是2013年开始承包房屋。知情人士透露，盈利的确有影响，但并没有亏钱。如今，其创办的公司在某创意园二楼，占据了2/3的空间。办公设备完善，有独立办公室与接待区，能为员工提供住宿。
2014年入行的刘磊在番禺入手100间城中村房屋，跟房东签了10年合同。如今他每月交租5万多元，无论旺淡季都能保持盈利50％以上，用他的话来说：“不愁租。”即使疫情将盈利压缩到20％，他也没有亏损。
“月利润在4万元以下，就没搞头。”刘磊很自信，他觉得不管怎样，他的房子不会亏。他甚至还掌握了经验，“城中村的房子要有60%的入住率才不会亏，地理位置还要好。”
租房热了
连亏了4个月，小丽一度想要退出。但是，她跟大房东签了8年合同，违约意味着押金一分钱也拿不回，更别提装修、买家电等投入。
巴乐兔统计显示，2019年平均每个二房东拥有116间房，但今年4月，该数据降为90间。这说明，二房东们刻意减少房屋持有率，投资更趋稳健。
“100间房的投入确实很大，成本控制在30万元以内应该会稳妥一些。”刘磊认为，二房东得有规模才能挣上钱，但经历疫情后，是否会新增承租房间，或是承租多少间房，都会更慎重。“当二房东就像一场赌博，万一失败了，不仅亏钱还得背上一身债。”
入市容易，退市难，二房东们寄希望于下半年。
熬了4个月，小丽等来了毕业季。
广东省财政厅透露，今年在广东求职的高校毕业生将超过80万人，约占全国的1/10。这80万高校毕业生，为广州房屋租赁行业注入了活水。
小丽能感受到一丝暖意。“7月开始，看房的人明显增加了。”如今，她追着租客看房，与去年相比租客还是少了一半，但她依然认为是个好兆头。
小丽空房变满租的愿望变得指日可待。8月6日，58同城、安居客发布《2020年7月一线及新一线城市租房趋势报告》，数据显示，一线城市租房热度环比出现普遍上涨，广州租房热度出现6.3%的环比涨幅，是一线城市中租房热度环比涨幅最高的城市。
看房客开始多了。小丽每天早上7点起床，简单吃过早饭就骑着小电动赶往白云。有时候运气不错，一天能有三四个人看房，到晚上快11点才回到家。
D姐的公司开始重新招聘了。时代周报记者查阅招聘网站发现，该公司招聘岗位主要为公寓管理员、租房销售专员，月薪在0.4万―1.2万元之间。其中，租房销售员平均月薪在8000元左右，基本的有5000元。“目前公司运营恢复正常，我们也有意让被裁的员工回来。”知情人士透露。
包租婆成了租房小妹，小丽觉得无所谓，她笑着擦了擦脸上的汗，身上的T恤湿了又干。“我昨晚做了一个梦，梦到手里的房子都租出去了。”她说，那是这几个月睡得最踏实的一晚。
