文|王茜
8月13日深夜，中国恒大发布公告，称旗下物业管理业务合计引入235亿港元战略投资，以支持业务的发展。今年7月底，中国恒大曾发布公告称，正考虑分拆物业管理服务独立上市。
经梳理，在恒大物管业务此次引入的战略投资者中，除了红杉资本、中信资本、农银国际、光大控股等，也有马云的云锋基金和马化腾的腾讯控股，还有恒大的“熟人”如刘銮雄夫妇、周大福郑家纯家族、人和商业主席兼执行董事戴永革等。
除了云峰腾讯 这些资本大鳄也在入场
恒大物管业务此次引入的战略投资者共有14位，按照投资金额排列，依次是香港华人置业创始人刘銮雄的妻子陈凯韵，华泰国际大湾区投资有限公司，红杉资本旗下的SC China Growth VI Management L.P．，中信资本旗下的CC Eagle Investments Limited，云峰基金旗下的YF Evergreat Property Limited，腾讯控股旗下的意像架构投资（香港）有限公司以及Golden Fortune Holding Limited；
香港保利达集团董事局主席柯为湘控制的China Dragon Limited，泰智基金（Tise Opportunity Fund I LP）、农银国际管理的ABCI Global Opportunities SPC—ABCI China Rising Private Equity 3 Segregated Portfolio，光大控股旗下的Elite Explorer Limited，恒大董事局副主席、总裁夏海钧控制的Advance Power International Limited；
人和商业主席兼执行董事戴永革控制的Super Brilliant Investments Limited（ 超智投资有限公司），周大福郑家纯家族控制的Well Smart Developments Limited，崇光百货的母公司利福国际控制的Treasure Pitcher Limited。
本次交易完成后，恒大物业将会由战略投资者持股28.061%，由恒大集团持股71.939%，仍为恒大集团间接非全资附属公司。按照235亿港元的总代价计算，恒大物业的总估值约为837.46亿元。
中国恒大表示，本次融资为本集团物业管理业务引进了一批卓有声誉的战略投资者，将会提升本集团物业管理业物的企业形象，专业水平以及支持其成长和发展。
天眼查显示，恒大集团旗下的金碧物业有限公司成立于1997年，金碧物业法人、董事长兼总经理为徐力。金碧物业为一家台港澳法人独资公司，由雅立集团有限公司100%控股。
金碧物业官方微信公众号发布的信息显示，该公司员工近7万人，在管项目遍布全国280多个城市、超1200个，合约管理面积约5亿平方米，管理业态涵盖中高档住宅、甲级写字楼、旅游综合体、城市综合体、学校及会所运动中心等。
新一轮物业分拆上市热潮高温不减
因轻资产结构、现金流充足等优势，物业股近年来备受资本市场的热捧。
2014年，花样年控股将旗下物业管理公司彩生活分拆上市，成为“内地物业管理公司分拆上市第一股”。2015年至2016年，中奥到家、中海物业和绿城服务控股陆续登陆港交所；自2018年开始，房地产行业掀起了新一轮物业分拆潮，碧桂园、雅居乐、新城控股、佳兆业、旭辉等房企先后将旗下物业管理业务分拆上市。
这种轰轰烈烈的态势延续至今。据媒体统计，仅2020年上半年，就有约21家房企分拆物业管理业务赴港递交招股书，大部分上市的物业管理企业都获得超百倍的超额认购，24只香港物业股上半年平均涨幅为54.32%。
除了恒大，最近融创也被指正在考虑分拆物业板块，计划在港交所进行10亿美元IPO。房企规模排名前四位“碧万恒融”中，仅剩万科物业未明确上市计划。今年6月，在万科2019年度股东大会上，万科总裁祝九胜称万科物业还没有上市时间表。
克尔瑞物管研究指出，从市值方面看，截止到2019年底，24家上市物企市值总额2355.9亿元，是其上市首日的1.9倍。其中，碧桂园服务总市值稳居榜首，市值达到637.4亿元。绿城服务总市值为212.6亿元，高于其关联房地产企业（186.1亿元）。从市盈率角度看，物业服务企业市盈率多超过20倍，拥有较高的估值。
从明确营收结构构成的15家物企来看，基础物业管理服务仍为其基本的收入来源，占总收入的比例在40%至80%之间，物业管理服务收入占总收入的比例均值为60.8%。同时，物业管理行业拥有得天独厚的入口资源优势和业主交互能力，能够迅速的感知业主和居民多元化的服务，上市物企不断挖掘物业管理服务的附加值和边际效应，服务领域不断延伸。
值得关注的是，近日国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，对未来五年老旧小区改造工作进行了规范。《指导意见》明确：今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。虎嗅分析指出， “老旧小区改造后，必然对引入专业化的物业管理拥有出巨大的市场需求”。
