地产融资监管再升级，历史又将简单重复吗？
本文来自“丁祖昱评楼市”
8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。参会的还包括银保监会、证监会、外汇局、交易商协会，以及部分房地产企业负责人。
此次座谈会的核心直指房企融资监管。一个关键信息是，央行、住建部会同相关部门已形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
这是继7月24日“房地产工作座谈会”召开不足一个月后，又一次高规格的房地产行业座谈会。两次座谈会，都提到坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现“三稳”预期，确保房地产市场保持平稳健康发展。
从以往经验看，政策出台的基本逻辑大致相同：市场一过热，调控政策就紧随其后。和过去相比，这次政策的最大的变化是，从房企的角度划定不同“红线”，避免政策“一刀切”。
01
房企融资将进一步收紧
此次座谈会传达了几个重要信息：
1．实施房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度
2．形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则
3．完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度
此前，据媒体报道，央行出台房地产融资新规，并设置了“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据“三道红线”，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，按不同指标划定负债年增速不得超过5%-15%。
除此之外，未经证实的座谈会具体内容显示，还有2个观察指标：拿地销售比不高于40%，连续三年经营性现金流为负，需要对拿地资金来源等做解释。
这意味着，房地产金融审慎管理制度是房地产长效机制的重要内容。结合7月24日房地产工作座谈会关于金融政策的描述，即防止资金违规流入房地产市场，今年相对宽松的资金面不会直接向房地产放开，对比之前的金融政策仍然保持一致。
接下来房地产市场融资环境将进一步收紧，部分房企将面临融资难题。一旦融资新规落地，将对行业产生较大影响：土地市场降温，新房销售加速，对头部房企是利好，对高负债的房企则影响较大，必将加速行业洗牌。
02
三季度为政策调整高峰期
过去十年，政策出台与房地产市场呈现出很强的周期性特征，政策调整与房地产涨落密切相关。
从过去几年政策出台的规律来看，从3月份开始市场一般是全年市场较为活跃的时期，三季度市场会迎来一系列调整。
从政策内容来看，“房住不炒”仍然是近年来政策的主基调，确保房地产市场保持平稳健康发展。此次座谈会重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”也释放出很强的信号意义。自2019年7月，中央首次提出“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”以来，这一基调就被认为是中央层面对房地产调控政策力度最严厉、态度最鲜明的措辞之一。
从政策出台的时间周期来看，7月份以后，政策出台的频次以及力度都明显加强。比如2018年时，7月之后的下半年，中央层面就出台了4条相关的政策内容，当时政策主要强调“供求平衡”，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。当年12月，国家发改委就曾对房企负债率划定重点监管线，未明确重点监管线的，原则上资产负债率不得超过85%。
今年年初，疫情发生后，中央仍未放松对房地产的调控。半个月之前的8月6日，央行已对下一阶段的房地产金融政策进行表态，即坚持“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。
03
房地产涨落与政策周期密切相关
从近三年的销售数据来看，全国商品房销售面积及金额基本都在第三季度出现一定的回调。
2017年、2018年、2019年第三季度全国商品房销售面积分别为41344万平方米，42170万平方米，43393万平方米，每年都保持微弱增长，同时低于当年第二季度销售面积，并在第四季度受各大房企冲刺全年销售业绩影响，恢复至较高水平。
今年一季度由于受疫情影响，无论是销售金额还是销售面积都处于近三年最低位，单纯从数据来看，二季度似乎出现了一定的反弹，但事实上销售面积与去年基本持平，叠加一季度来看，今年上半年整体销售水平低于往年。
2017年至今，无论是销售面积还是金额都呈现出一定的周期性，第一二季度稳步增长，三季度回调，四季度恢复高位，次年一季度再次降至全年最低水平，循环往复，每次都有不同的原因和背景，大体来看基本都是因为二季度市场回暖，接着下半年金融政策出台，市场开始转冷。
表：2017年1季度以来全国商品房销售面积及金额变化情况
数据来源：国家统计局
从投资的角度来看，也出现了同样的周期性走势。
每年第一季度往往是淡季，二季度大多数开发商为了完成上半年投资额度，集中在这一时期拿地，这主要是因为在房地产开发周期下，上半年拍的地，一定程度上能够保证“今年投今年卖”，有效恢复资金流。
所以总体来看，每年的二季度也成为了房地产开发投资最热的一个季度。
表：2017年一季度以来全国房地产开发投资额变化
数据来源：国家统计局
房地产对地方经济、财政和就业有着至关重要的影响，房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定器，总体来看，政策调整与房地产涨落密切相关。
此次融资新规避免“一刀切”。负债率高、现金流问题比较大的房企，在融资上会受到很大的限制；财务指标好的房企，在融资上将会更宽松。接下来，一些债务压力大的企业，势必要努力抓促销，以回笼资金，降低负债。
过去三年，历史都在简单重复。政策调整周期基本从3月份开始，这时候一般是全年市场较为活跃的时期，接下来的三季度迎来一系列的市场调整。尽管市场热度上升的原因和背景不同，但政策调整的逻辑相同，都是市场过热。综合以往经验，在此次金融政策出台以后，市场将会出现新的调整。
附：2018年以来中央有关房地产市场的重点政策内容盘点
