文 |《财经》记者 张光裕 王博
监管层将设置“三道红线”、 将房企分为“红橙黄绿”四档，据此来收紧房企融资。8月以来，新政策传言在房地产市场引起波动，该政策意味着大量本已囊中羞涩的房企融资将更加困难。
8月23日，住建部和央行官方终于释放出一些确定信息。
根据两部门官网发布的新闻通稿，8月20日，住建部和央行联合召开了一场座谈会，银保监会、证监会、外汇局、交易商协会的工作人员参加。“会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。”
至于会上具体讨论了什么，新形成的“资金监测和融资管理规则”是什么，目前仍难有定论。
攸克地产等多家地产媒体报道称，共有12家房企参加了这次座谈会，这12家房企将成为政策的先行试点企业。
但一位参会房企的人士告诉《财经》记者，TOP 30房企都派代表参加了本次座谈会。对于政策将先在部分企业试点的说法，该人士表示：“这个说法不准确。如果这样操作就不太公平，没被试点的仍然可以到处找钱。”
而某TOP 10房企相关人士则对《财经》记者说，他们公司没有参加上述座谈会。
多种说法相互矛盾，核心事实难以确定。自融资监管新规的传闻出现以来，这一问题始终存在。
政策虚实不明让企业举棋不定
知情人士介绍，8月20日的座谈会可以理解为是一个通气会，让头部房企知道了政府接下来要做什么，但没有下发具体的文件，他无法确认此前流传的“三道红线”具体内容的真假。
“三道红线”这一概念于8月13日首次出现在公众视野中。当天夜间，《21世纪经济报道》刊文称，有关监管部门将设置“三道红线”，控制房企有息债务的增长。“三道红线“分别为：
1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；
2、净负债率大于100%；
3、现金短债比小于1倍。
根据触线条数不同，房企被分为“红橙黄绿“四档。触线条数为0的房企，有息负债规模年增速不得超过15%。每触一道红线，年增速上限降低5%。如果三道红线全触，房企的有息负债规模将不得增加。
该报道引述某券商投行部人士称，此政策可能是窗口指导。同时报道提及，交易所在8月10日后，地产债不能全额度借新还旧，发债额度被限制为旧债的85%。
《财经》记者随后向多位房企、券商人士、房地产研究专家求证该报道真实性。某大型券商债券业务线人士表示，借新还旧限额85%的说法为真，该规则确已于8月10日起开始执行。
而在央行和住建部组织房企座谈会前，对于“三道红线”政策，多位受访者表示不知情。某总部位于华南地区的房企财务人士称其为谣言。
但这一政策传言已在市场上引发大量关注与讨论。
8月18日，广发证券组织了一场专家电话会议，据其活动海报介绍，这场会议讨论了4个与房企融资相关话题，包括房企“红黄蓝绿”分档进展如何，地产债借新还旧政策有何变化。该会议仅面向机构投资者开放，广发证券未透露是否有房企听会。
8月19日，业界传言央行和住建部将召开房地产企业座谈会。8月20日，座谈会召开。但在当日，仍有金融系统人士告诉《财经》记者，流传中的说法真实性不高。
《财经》记者向央行、住建部、证监会、国家发改委、银行间市场交易商协会等各有关部门求证政策真实性。截至发稿，均未收到回复。
在无确定信息的情况下，不少行业人士根据官方此前的公开表态来揣度政策真实性。
8月16日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在《求是》杂志撰文称：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。7月24日，国务院副总理韩正组织召开房地产工作座谈会，会上重申坚持稳地价、稳房价、稳预期。要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。
多位券商人士、房地产行业研究者告诉《财经》记者，结合这些权威人士的言论，他们愿意相信传言中的政策是真实的。
最近一周，根据并未确认的“三道红线”、 “红黄蓝绿”政策分析市场影响的文章和报告大量出现，其中不乏标普信用评级公司这样的专业机构，加剧了市场对此事的关注。
政策不透明有违国务院施政条例
据《财经》记者了解，参加8月20日座谈会的房企代表都是各公司的核心高管。会议的具体内容只在极小的圈子内交流。
无论参会房企到底有多少家，可以确定的是，一批房企通过参会，听到了来自监管部门的一手信息。而未被邀请参会的房企，几乎只能获得二手传言。如果该政策并不只是在个别企业试点，而是普遍适用的话，信息不对称会让部分房企处于不利的竞争环境之中。
某未被邀请参会的房企战略规划部门人士告诉《财经》记者，他们公司获取信息的渠道是一些此前有过合作、来自北京的智库专家，以及公开的媒体报道。该人士说：“我们公司总部不在北京，可触达的资源有限，在获取信息时处于劣势。”
以目前流传的“三道红线”为标准，这家公司触发一道红线，公司战略规划部门已就此商讨过对策，但是因为只能获取二手信息，所以在应对上面临难题。
“一方面，仅靠来自专家的信息，我们难以预判这是一个短期政策，还是持续性政策。因此也不知道是该做短期应对，还是长期调整。另一方面，我们得花更多的时间来验证信息、判断政策导向，这让我们在应对时比别的企业慢一步。”
对于中国的政策环境，一家最近上市的地产概念公司在其招股书的风险提示部分写道：“中国法律制度部分基于政府政策和内部规则，其中一些政策不及时发布，或根本没有发布。因此，我们常在已经违反了规定之后，才知道自己触犯了规定。”
2020年6月，中国欧盟商会发布《商业信心调查2020》，其中针对中国的监管环境评价道：“大部分会员表示规则过于模糊，政策解读因政府机构而异。一些企业对于所在行业的不同法律法规之间的冲突感到非常困惑。”
2019年10月22日，国务院总理李克强签署国务院令，公布《优化营商环境条例》。该条例第52条要求：“国家健全公开透明的监管规则和标准体系。国务院有关部门应当分领域制定全国统一、简明易行的监管规则和标准，并向社会公开。”
《财经》记者张威对此文亦有贡献
