美的置业上半年营收增47.5% 融资成本创历史新低
文/陈清
8月21日，美的置业控股有限公司（3990.HK，以下简称“美的置业”）举行2020年中期业绩发布会。财报显示，2020年上半年公司实现营业收入209.36亿元，同比增长47.5%；利润及综合收益总额为23.54亿元，同比增长24.6%；核心净利润为23.56亿元，同比增长24.7%；归属于母公司所有者净利润为20.24亿元，同比增长14.39%。
值得一提的是，美的置业上半年营收逆势增长的同时，融资成本也在进一步下降，与此同时，美的置业也在抓住机遇实现质量与速度并重的发展。
尽管美的置业营收逆势增长，但美的置业在中报中表示，今年中期无派息计划。
就下半年经营策略，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐于发布会上表示，下半年的去化策略仍然是兼顾流量、价格，保持相对的平衡，采取一城一策、一盘一策的基本策略。
营收逆势增长 融资成本创新低
在一季度受到特殊时期的影响下，美的置业上半年合约销售仍然保持着逆势增长的态势。
从销售数据看，今年上半年，美的置业实现合约销售金额约482亿元，同比增长2.1%；合约销售面积约437.9万平方米。其中，长三角区域合约销售金额占比46.5%，为224.1亿元，同比增长37.2%；珠三角区域合约销售金额占比14.6%，其他区域合约销售金额占比38.9%。
之所以能在特殊时期下保持逆势增长，美的置业方面称，在外部环境充满不确定性，行业竞争步入深水区之时，美的置业通过打造经营品质和自身核心竞争力，坚定城市深耕和城市升级，并且优化城市布局，精准把握开发节奏，严控资产质量，强化产品服务价值，以及构建投入资本回报率为核心的经营评价体系来实现美的置业销售业绩有质有量的稳健增长。
同时，美的置业上半年通过拓客营销主动出击，线上线下多渠道并举，科学铺排供货速度，抢收业绩，最终一季度特殊时期对其销售的影响已基本冲抵。
此外，美的置业新进的高等级城市项目在上半年也陆续入市并获得市场青睐。受益于近年来的城市升级战略，杭州、东莞等新进高等级城市在上半年的业绩贡献占比提升，其中一线、强二线占比达29%，二线占比达43%。
值得一提的是，除了营收销售双增长外，美的置业的融资成本也在进一步走低。
截至2020年6月30日，美的置业持有总现金及银行结余为259.96亿元，尚未动用的银行授信额度874.10亿元。净负债率为86.8%，较2019年末下降约2.2个百分点。
而新增借款平均加权融资成本仅为5.18%；截至报告期末，加权平均融资成本降低至5.52%。今年2月，美的置业抓住窗口期，发行2+2期限公司债，利率低至4%；8月发行一笔2+2期限公司债，利率再次走低至3.98%，创下公司发债利率历史新低。
美的置业首席财务官林戈在业绩会上表示，融资成本下降得益于大环境融资成本有所下降，而在公司层面，在公司自身运营质量以及公司一贯保持的稳健风格也得到资本市场充分认可。另外，美的置业也非常重视资产负债结构的优化，强调产品力和运营效力，靠内生增长力来推动美的置业发展，绝对不能靠杠杆来简单推动规模增长。
对于未来融资环境的预判，林戈表示未来整个融资更会分化。资产负债结构优质的公司和经营效益优势的公司，它们的融资成本可能会越来越低，资本市场也会对这些公司更加追逐与喜欢。靠过度的杠杆举债发展，经营质量又不怎么好的企业，可能会面临融资利率高的局面。
精细化运营巩固战略 升级成效初显
与此同时，美的置业上半年也在抓住机遇，加快拿地扩张速度。
报告期内，美的置业继续推进城市深耕与升级，战略成效初显，助力业绩稳健增长。通过做实城市深耕，单城市产能和效能不断提高，公司坚持深耕多年的佛山、徐州、邯郸、常州等城市均跻身当地市场前五名。
为应对市场变化，美的置业坚持以销定产、以销定投的策略，土储结构调整成效明显，土储布局更为合理。截至2020年6月30日，公司土地储备总建筑面积达5431万平方米，涉及295个物业开发项目，覆盖全国18个省级行政区的61个城市。
美的置业在上半年也在持续巩固城市升级成果，并多渠道拓展高等级城市优质土地。
2020年上半年期间，美的置业新增土储面积399万平方米，其中二线及以上城市占比达85%。截至期末，公司土储总建筑面积5431万平方米，其中长三角、珠三角合计占比46%。此外，公司预估可逐步转化为土储的城市更新项目有10个，其中已有4个城市更新项目转化为土储。
郝恒乐在业绩会上表示，今年公司的整体定位为“战略巩固年”，即巩固生根布局基本策略。“目前公司已经布局超60个城市，并且始终坚持在经济发达区域及量级较高城市布局，为未来的增长潜力做储备，同时公司在优化少数三低城市，做到精准测算，紧控节奏。”
而在运营方面，郝恒乐表示，以精细化运营为主，未来仍以现金流和利润为核心，通过一城一策、一项目一策的方式，更多强调回款，供货上以销定产，销售政策上确保最优库存和去化。
此外，郝恒乐还表示，基于公司目前资金充裕等良好情况，下半年公司并不会主动在某些城市通过打价格战的方式而实现销售去化。
对于下半年公司的拿地计划，郝恒乐预测，进入第四季度，土地热度和溢价率将会有所控制，美的置业仍会按照销售额的三分之一来进行补货，同时会根据公司的净现金情况进行灵活调节。“公司仍会坚持相对比较审慎的策略，不会激进地高价位拿地，四季度会根据公司在某些城市土地储备的情况有策略性地补一些地，但会按照定下的核心财务指标，精准研判每块土地，目前内部对于相对比较稳健的市场售价预期下，会按照8%左右的利润率水平去衡量，并保有一定的弹性管理，此外的参考基本标准是IRR的水平在20%左右。”
