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作者|何洛
日前，绿景（中国）地产投资有限公司（简称绿景中国）发布2020年中期业绩报告。期内，绿景中国实现总收益约为24.62亿元，同比下跌约28.0%；毛利为16.03亿元，同比下跌约33.4%；核心盈利为2.62亿元，同比下调约53.9%；公司股东应占盈利为3760万元，同比下跌约96.2%；每股基本盈利为0.74分，同比下跌约96.3%。
截至2020年6月30日，绿景中国银行（维权）结余及现金约为106.87亿元，总资产约514.16亿元及总负债约387.43亿元，负债比率（总负债除以总资产）约为75.4%，去年同期为73.3%。
尽管绿景中国在中期业绩公布的十天前就发布了一则有关盈利预警的公告，但数据的下滑还是令市场感到了失望。
多项数据下滑 业绩增长缓慢
据公开资料显示，绿景集团成立于1995年，专注于发展深圳及珠江三角洲的城市精品住宅、社区型购物中心及城市综合用途物业。2014年，绿景中国借壳新泽控股上市，随后更名为绿景中国地产，成为绿景集团旗下的上市平台，开始了漫长的资产注入之路。
上市之后，绿景中国就开始迫不及待的扩张业务规模。2015年其全资子公司城隆控股向控股股东黄康境收购绿景控股有限公司全部已发行股份，代价为137.85亿港元，该交易构成反向收购条件，并重新申请上市。同进，引入万科、平安保险旗下大华汇通等投资者。
这也使得绿景中国2015年的销售业绩增幅较大。数据显示，2015年公司实现签约销售金额约31.46亿元，同比增长180%。但由于其项目数量较少，使得其销售业绩增长较为缓慢。
2016年绿景中国地产的合同销售金额大幅下滑，全年销售8.27亿元，同比下滑73.71%。值得注意的是，声称“只要利润，不要规模”的绿景中国地产在2017年、2018年连续两年均未完成业绩目标。
《每日财报》注意到，2017年、2018年绿景中国定下销售目标分别为45亿元和100亿元，而当年完成率分别为80.44%和42.40%。此后，2019年绿景中国大幅下调销售目标至50亿元，当年才以62.8亿元的销售额完成目标。
过度依赖旧改 项目风险加大
不难发现，绿景中国很少通过招拍挂拿地，90%以上的地皮都是通过城市更新的模式获取。但是，旧改项目通常周期长、前期资金投入大，业绩受到旧改周期的波动较大。
绿景中国过去几年一直飘忽不定的业绩收入就是很好的证明。数据显示，2015年-2019年绿景中国地产营业收入分别为12.10亿元、45.9亿元、29.68亿元、45.16亿元、69.02亿元。
值得注意的是，对于旧改项目上的资金操作，绿景中国控股股东须首先垫付巨额资金收储土地，项目土地注入上市公司体系后，上市公司以应付账款挂账处理，上市公司先开发，等项目资金回流，才逐步向控股股东支付。与控股股东联动增加土储，递延支付，一定程度上可以缓解上市公司城市更新前期开发的资金压力，以便更好撬动旧改项目。
但绿景中国业绩过度依赖单个项目，即使可以在某几个年度获得业绩的爆发，但利润增长存在风险，一旦项目不能如期转换为利润，将严重影响企业的现金流。例如，绿景红树湾一号项目因在2017年遭遇限价影响未能入市交易，直接导致绿景中国2017年45亿元的合约销售目标仅完成36亿元。
不可否认，旧改项目的高利润是绿景中国业绩增长的保障，但由于过度依赖单个项目，要想实现利润的稳健增长，绿景中国在旧改项目的操盘能力方面将面临更大的挑战。
负债不断走高 资金压力显现
《每日财报》梳理发现，绿景中国的现金短债比自2017年末达到峰值后开始持续下滑至“1”以下。2015年至2019年，该指标数值分别为1.65、1.27、1.69、1.30和0.89，现金流压力显现。
债务压力的凸显也可从绿景中国的杠杆水平得到体现。2015年至2019年，绿景中国调整后的资产负债率分别为60.85%、64.22%、71.93%、72.20%和71.81%，四年间总体增长10.96个百分点。
相较于调整后的资产负债率，绿景中国净负债率增长幅度更大。2015年至2019年净负债率分别为68.55%、74.87%、120.33%、125.47%和123.79%，近四年间总体增长了55.24个百分点。
数据显示，截至2020年6月30日，绿景中国银行结余及现金约为106.87亿元，总资产约514.16亿元及总负债约387.43亿元，负债比率约为75.4%，去年同期为73.3%；净负债比率约为147.7%，去年年末为135.3%。
对于高企的短期债务，绿景中国正在通过借新还旧方式延长债务期限。公告显示，绿景中国于3月完成交换要约及发行新票据，发行4.5亿美元按年利率12%计息于2023年到期的有担保优先票据，拟将所得款项净额用于将在一年内到期的现有中长期境外债务进行再融资。该新票据包括同步新票据发行的2.23亿美元新票据以及根据交换要约的2.27亿美元新票据。
值得注意的是，新票据计息率比交换的旧票据提高了3.5个百分点，增长的融资成本将进一步侵蚀其利润空间。
几天前，绿景中国发布认购公告，市场瞩目的白石洲注入计划最终落地。一边是20多年的旧改经验，一边是旧改货值带来的业绩预期，绿景中国对于完成白石洲旧改项目显得信心满满。其在年报中表示，“集团有信心按照既定计划完成白石洲城市更新项目的开发，带领绿景（中国）迈入高速增长阶段。”是否真的如其所言，《每日财报》将持续关注。
