上市房企8月销售淡季不淡 “金九银十”或可期

炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

来源：上海证券报

一改往昔的传统淡季行情，今年盛夏的楼市销售超出预期。据房地产研究机构克而瑞数据显示，7月至8月，百强房企实现操盘销售金额分别同比增长25.7%、30.7%。更为亮眼的是，8月，百强房企权益销售额同比增速创年内新高，达26%，百强房企中近八成实现单月销售业绩同比提升。

多名行业人士认为，受疫情等因素影响，上半年房企营业收入及净利润增速均值明显下滑。下半年以来，在“房住不炒”的背景下，虽然多个热点城市市场降温，但不少规模房企增加推盘量，以及疫情期间被压抑的市场需求持续释放，弱化了淡季效应。

“深V”走势之后，楼市能否延续稳步回暖的势头？

上市房企销售加快复苏

随着多家上市房企8月销售数据的出炉，眼下楼市回暖的趋势更加明晰。“经历6月的半年度收关冲刺后，往年的7、8月通常是一个淡季，但今年市场复苏的表现比较突出。”一名房产行业人士表示。

上市房企的最新“成绩单”更是证明了这一点。中国恒大8月合约销售金额约为514.8亿元，同比增长约7.7%；合约销售面积约为532.4万平方米，同比增长约18.5%。1月至8月，中国恒大累计合约销售金额约4506.2亿元，已较6500亿元的全年销售目标，完成近七成。

另外两大头部房企的表现同样出色。万科8月实现合同销售面积422.9万平方米，同比增长52.45%；合同销售金额587.2亿元，同比增长33.06%。碧桂园8月实现合同销售额约609.3亿元，同比增长30.10%；合同销售面积712万平方米，同比增长37.86%。

除了“恒万碧”外，部分规模上市房企8月销售也不俗。如，旭辉控股集团实现合同销售金额、合同销售面积分别为256亿元、181.65万平方米，分别同比增长86.86%、88.12%。合景泰富集团预售额为96.12亿元，同比增长55.8%；预售建筑面积为65.7万平方米，同比增加92.1%。

对于上市房企淡季销售数据逆势增长，业内人士认为并非偶然。中指研究院发布的百城价格指数显示，8月，全国100个城市新建住宅平均价格为15605元/平方米，环比上涨0.50%，涨幅较7月扩大；从同比来看，上涨3.34%，涨幅较7月扩大0.13个百分点。

结转收入集中释放为主因

受疫情等因素影响，上半年房企营业收入及净利润增速均值明显下滑。不过，在进入二季度后，随着疫情防控形势逐渐向好，以及行业有序复工复产，楼市整体已开始出现反弹，并持续至今。在多名行业人士看来，8月上市房企销售业绩进一步爆发，与购房需求、结转收入集中释放有关。

“我们的销售从4月开始已基本恢复到与去年持平，经过5、6月的行业传统旺季后，7、8月的销售仍持续升温。”上海某上市房企的营销部相关人士告诉上证报，去年年底，其所在公司计划在今年上半年新推4个至6个楼盘，但因疫情影响，导致原定于6月推出的两个新盘延迟至最近两个月。

一家国有上市房企的财务人员则透露：“受疫情冲击，今年公司的结转收入将主要集中在下半年，我们个别大区90%的楼盘都是下半年交付。”

上述说法在多个一线城市8月新盘销售数据上得到体现。据中指研究院统计，上海8月商品住宅（不含保障房）新批上市面积超90万平方米，同、环比均增长1倍以上；广州8月后三周商品住宅成交面积同比增幅均在五成以上，其中最后一周成交规模刷新2019年10月以来周成交纪录；8月下半月深圳商品住宅新批上市面积在40万平方米以上，全月规模居近5年高位。

较为宽松的借贷环境，也为前期被压制的市场需求提供了释放的条件。据融360大数据研究院监测的数据显示，今年以来，房贷利率持续下调，已连续下降7个月。7月，1年期和5年期LPR利率分别为3.85%和4.65%，比年初分别下降了0.3个和0.15个百分点。

“金九银十”能否如期而至？

楼市今年8月的表现，令业界对“金九银十”充满期待。

“进入9月，预计房企会进一步加大推盘力度，加大促销力度及释放优质房源的概率较高，市场成交规模仍有望高位运行。”克而瑞证券分析师董浩表示，各城市市场或将持续分化，核心一二线城市市场需求坚挺，且有强劲购买力支撑。

“我们多个新盘会在9、10月推出，以确保完成年底回款目标。我们也会利用这个时间节点做一些活动，从而带动存量楼盘的交易。”前述上海上市房企的营销部相关人士称。

今年前期频频出手拿地的滨江集团，则储备了相当充沛的货值。公司相关负责人此前接受上海证券报采访时称，在政策允许的前提下，上半年的新增土储基本可在年内开盘销售，实现回笼资金。

“房企的销售回款端压力骤升，将增加开发商启动‘加速销售模式’的可能性。”董浩分析认为，房地产开发的资金来源为融资和销售回款。当融资收紧时，房企会加大对销售回款的依赖度，进而采取“高周转策略”，即加快开工推盘、期房销售。可以预见，趁着“金九银十”的传统旺季，房企会加速销售。

此外，上半年销售情况不尽如人意的房企，下半年必将加大销售力度。克而瑞数据显示，上半年，除中国恒大、滨江集团等房企业绩完成情况尚佳之外，36家标杆房企中近半数目标完成率不及40%，其中有3家甚至低于35%。

但董浩认为，当前热点城市市场监管加强预期不断强化，需求端经历近几月不间断供应带动后，释放节奏或将趋于理性。