时隔5年 成都为何再次调整房地产征税标准

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原标题：解读|时隔5年，成都为何再次调整房地产征税标准

时隔5年后，成都房地产征税政策再次变化，重新回到了2015年初的免征标准。

9月14日，成都市政府办公厅出台《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），以努力确保完成“地价、稳房价、稳预期”调控目标。

《通知》包括6个方面的15条措施，其中最被市场关注的措施是：“将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”，以及“加强对热点楼盘的销售管理”，“提高公证摇号中向无房居民家庭提供房源比例”等。

21世纪经济报道记者注意到，这标志着时隔5年后，成都的房地产征税政策的再次变化，即重新回到了2015年初的免征标准。同时，成都亦是继深圳、无锡、沈阳等地后，又一座实行将增值税免征时间由“2”改“5”的城市。

抑制市场短线投机行为

2015年3月31日，成都市按照财政部和税务总局的统一安排，对二手房营业税免征时间作出调整，调整后，个人将购买住房2年以上的住房对外销售的，不区分普通、非普通住房，一律免征营业税。

此前，成都执行的个人住房转让营业税政策为2011年版，该政策规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。

在2015年的征税政策调整后，推动该市房地产行业的进一步发展，对此前低迷的市场环境产生了刺激作用。2016年，房地产行业实行营业税改增值税试，“营改增”后成都二手房依然执行2年以上免征的政策，并延续至2020年9月14日。

此次免征标准的调整，标志着时隔5年后，成都房地产征税政策的再次变化，即重新回到了2015年初的“5年免征”标准。

西南财经大学教授刘璐对21世纪经济报道记者表示，这表明成都对于房地产的调控政策重新回到了2015年前的阶段，“5年与2年免征时间的切换，体现了随着房地产市场环境的变化，相应楼市政策的放松和收紧”。

刘璐还表示，免征时间的缩短，直接影响是大大增加了“次新房”的交易成本，让买卖双方都更为理性，从而抑制市场短线投机行为，促使楼市的平稳健康发展。

此外，亦有分析人士认为，随着成都楼市步入慢增长期，税费成本增速已经跑过房价上涨速度，势必会劝退部分投资客。

值得注意的是，由于成都实行三年限售政策，因此即使免征政策未进行调整，两年的增值税免征规定亦无法达到调节市场的作用。

2017年4月12日，成都市房管局等多部门联合发布《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》，其中第七条是“严格防范投机炒房”，要求“自即日起，在我市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让”。

此前两次被住建部约谈

除税收政策调整外，《通知》还提出了其他措施。

如为切实解决无房居民家庭的居住问题，《通知》进一步提高了公证摇号中向无房居民家庭提供房源比例，即无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。此外，在热点楼盘销售中，优先保障无房居民家庭购房需求。

2019年以来，成都出现多个楼盘“万人摇号”的情况。而此次《通知》中，提出加强热点楼盘销售方案审核，合理确定房源和认购人数比例，严控认购人数，优先保障无房居民家庭购房需求。

刘璐认为，现在成都楼市总体稳定，摇号中签率也高。但个别项目由于历史原因拿地早，所以限价较为严格，导致与周边二手房仍然有倒挂的价差。对这种项目，也需要加强监管，保证市场公平，也避免过度炒作。

在防范房地产金融风险方面，《通知》要求相关融部门严格审查购房首付资金来源，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房，对各种资金违规进入楼市的行为坚决予以查处，切实防范金融风险。

此外，《通知》还称，成都市级有关部门将持续开展房地产市场秩序整顿工作，集中整治涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、捏造和散布不实言论、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场等各种市场乱象，对相关责任主体依法依规予以严肃处理。

7月24日和8月20日，住建部两次召开约谈房地产热点城市，住建部官网在此后还发布了一篇名为《落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标》，成都两次在约谈名单中。

市场分析人士对21世纪经济报道记者称，相信成都此次发布的《通知》，是回应住建部对当地房地产市场的关切，以及进行相关调控的一环，未来是否有后续政策出台，需对本地房地产市场进一步观察。