9月18日，由金砖传媒|《中国房地产金融》杂志主办的第九届金砖论坛暨2020金砖价值榜颁奖礼在上海举行。蓝城地产党委书记、执行总裁傅林江出席并发表演讲。
傅林江表示，小镇要怎么做？这个企业发展过程当中如何做好它？我们始终围绕小镇做的过程当中始终围绕以人为本，把以人为本作为我们的奋斗目标。但是小镇做的更重要的是商业模式。我们现在有不同的商业模式，这个路很艰难。我们商业模式定义为产业、居住、运营三轮同步驱动，我们的小镇才能具有可持续健康发展的动力。
以下为演讲实录摘编：
2016年7月，住建部提出的特色小镇，我们在座也有在做的可能性，60%左右都已经死亡。所以小镇是内循环当中主要的一个引进，但是如果我们在这方面理解不透，将会成为企业的灾难。
小镇要怎么做？这个企业发展过程当中如何做好它？我们始终围绕小镇做的过程当中始终围绕以人为本，把以人为本作为我们的奋斗目标。但是小镇做的更重要的是商业模式。我们现在有不同的商业模式，这个路很艰难。
我们商业模式定义为产业、居住、运营三轮同步驱动，我们的小镇才能具有可持续健康发展的动力。
小镇在产业方面，没有产业，地方政府不支持。小镇没有活力，因为没有经济的力量，没有就业的地方，所以小镇做的时候一定要做好小镇的定位。现在企业做的有N种小镇类型，有文旅小镇、康养小镇、金融小镇等等。但是这一些产业有相当部分吸取小镇死亡的经验，这部分的产业是拿来主义，没有就当地的人脉、地脉和文脉去做产业的定位，因为产业的定位非常重要。
刚刚嘉宾也讲了里面的产业内容是什么？这个产业是小镇居住空间灵魂性的东西，非常重要，我们为这个产业的定位定错了，我们小镇当中的基础没有了。
第二大原因，居住。那么多小镇，如果没有地产的思维模式，没有居住的空间，没有新居民的植入，小镇的经济源在哪里？产业发展的来源在哪里？所有产业的发展来源和运营都要依靠我们地产开发的盈利点去反哺到这个产业和反哺到居民。
我们国家要的是纯产业小镇，现在地产开发商做的是纯地产小镇，如何结合起来做小镇才是一个完整的小镇？因为现在我们中国经济发展过程当中里面，地方政府有非常高涨的热情去推动当地经济的发展，引来很多企业家到当地去投资。
但是最大的问题是什么？给你的是产业用地，而没有给你居住用地。
我们企业家赌以后的市场，我们企业地产开发政策不会改变，开发过程当中不要赌这个政策，以后的市场一定不会是钢筋混凝土的市场，一定是有生命的市场。所以我们往往在这个过程当中里面，政府和企业之间错位的发展，导致了非常多的企业在这条路上走上了不归之路。
所以我们在地产开发里面居住、地产是我们的血液，我们必须要有保证。
第三大原因，就是关于运营的问题，我们很多在小镇开发里面对于运营很多企业都模糊，我们做金融融资的过程当中里面，用怎么样的运营方式很多企业不理解，不知道怎么运营它。很多企业认为一个小镇建完以后交给物业去运营，这是大错特错。
未来的运营一定是产业、商业、健康、颐养、居住一体化的管理模式。而要摒弃传统的思维模式，交给物流管理的思维模式，这是非常大的误区点，运营该怎么做。刚刚讲运营用然也REITs的方向去做，这是金融的运营。里面有整个的运营体系去运营，以后小区如何居家、养老，社区、开发商和居民三位一体化的模式，这是运营转型升级的实践。
