德邦基金总经理陈星德:公募REITs是产业与金融相结合的最佳工具

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中证网讯（记者 徐金忠）8月28日，德邦基金总经理、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问及公募REITs工作组组长陈星德发表观点指出，公募REITs作为海外市场已经发展较为成熟的金融工具，是产业与金融相结合的最佳工具。REITs通过在资本市场集合公众投资者资金，由专业机构进行管理，将资金用于购买原资产持有人的基础设施等资产，并通过专业的管理机构对基础设施资产进行日常经营管理，产生的租金等收入以派息的方式分配给REITs投资人，从而使投资人能够享有基础设施资产长期稳定的租金和增值收益。

具体来看，陈星德认为，首先，公募基础设施REITs解决了基础设施资产的沉淀性问题。如果沉淀资产不能交易，那么就很难体现它的真实价值，资本的运作效率也会大大降低。REITs将不动产转化为小 额、流动性强的交易性资产，在项目成熟后快速退出，可以形成新的民生工程资本金，能够有效降低实体经济杠杆率，尤其是地方政府及平台型企业的负债率，提高财政或企业的持续投资能力。

其次，陈星德认为，公募基础设施REITs解决了基础设施资产的市场化定价问题。利用REITs借助资本市场的定价机制，通过类似于上市公司的严格地持续信息披露及公开市场竞价，实现市场价格发行功能，为存量基础设施提供了一个存量资产价值重估的重大机会。

第三，陈星德表示，公募基础设施REITs有利于形成良性循环的投资机制。对于基础设施承建方，基础设施REITs使得业务从“投资-建设”转化为“投资-建设-运营-退出-投资”的商业模式闭环，形成良性循环投资机制，还能实现资产出表，降低资产负债率。

第四，陈星德指出，公募基础设施REITs有利于运营企业专注提升运营管理能力。对于资产管理能力较强的企业，基础设施REITs的推出有利于重资产行业的资产负债压力释放，使其能够有效发挥其专营能力，专注进行项目的运营，更有利于运营企业集中精力“深练内功”，更好地提升资产运营管理能力，或将成为未来地方政府城投平台的转型之路。

另一方面，陈星德认为，对于金融市场来说，公募REITs为其提供了金融供给侧改革的重要动力。基础设施REITs的实施有望充当连接资本市场和实体经济的媒介，改变传统基础设施投融资方式，通过证券化手段创新投资渠道，方便更多的社会资本参与进来。基础设施REITs将社会长期资本与基础设施建设的长期投资进行对接，有利于提升资本市场服务实体经济的效率、创造投资资产的“新蓝海”。

在目前流动性宽松、好资产相对稀缺的环境下，陈星德认为，公募REITs可以向资本市场提供风险低、流动性强、回报稳定的集合投资产品，为各类长期资金提供期限相配的投资工具，让投资者共享经济发展成果。不仅如此，新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园基本聚焦于科技、医药、互联网、先进制造等朝阳行业，资本市场需求迫切，对其前景更为看好。

陈星德表示，长三角城市和区域是我国经济最发达的区域之一，将持续获得资本市场的看好以及机构投资人的积极布局。应当积极挖掘物流园、高科技园区、特色产业园及其他基础设施补短板行业资产和进入稳定期的项目，通过基础设施公募REITs实现证券化上市、资本化运作、轻资产运营、统一化管理。长期来看，公募REITs对于进一步探索园区可持续开发和经营的成熟模式、培育专业性经营公司、实现可输出、可复制、可扩张的模式将产生十分积极的引导作用。