冲击千亿路上 佳兆业如何保规模、降负债？

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原标题：鉴报|冲击千亿路上，佳兆业如何保规模、降负债？

在冲击千亿的这一年，佳兆业需要解决许多问题。受年初疫情影响，一季度房地产行业推盘节奏陷入停滞，上半年的销售步调被打乱，下半年的业绩压力也较往年有所加重。在这样的背景下，制定千亿销售目标的佳兆业提出了自己的应对之法。“狠抓经营、加速回款、发力旧改”，从8月27日中期业绩会上佳兆业管理层的发言不难看出，其对完成上述目标信心满满。

同时，佳兆业管理层在会上还提出，该集团将坚持“地产+城市更新+产业”的发展路径，加快下半年的供货推货，保持正常去化。

8月27日，佳兆业举行2020年中期业绩会。

“下半年狠抓经营，提升利润和现金流”

2020年上半年，佳兆业实现营业收入约222.97亿元，同比增长10.9%；同期的合约销售金额同比增长3.9%至360.32亿元，其中近六成来自粤港澳大湾区。

虽然在物业销售、物业管理、酒店餐饮等多个领域有所布局，但佳兆业上半年92.6%的营业收入来自于其旗下的物业销售业务。得益于销售金额的增长，上半年佳兆业物业销售业务实现收入约206.39亿元，同比增长11.6%。

利润方面，扣除相关成本及税费后，佳兆业上半年毛利润同比增长12.4%至75.39亿元，对应的毛利率约为33.8%，同比提升0.4个百分点。同期，该集团的净利润约为23.59亿元，同比减少15.1%。

纵观2017年、2018年、2019年中期，佳兆业分别实现毛利润约28.59亿元、47.37亿元、67.08亿元，同比分别增长约224.5%、65.7%及41.6%。随着旗下拿地成本较低的旧改项目日趋成熟，佳兆业的盈利水平仍在逐步提升。

虽然毛利连年上涨，但利润指标却有升有降。由半年报还可以看出，在影响获利水平的因素中，佳兆业的借款成本由2019年中期的5.78亿元增长至2020年中期的12.96亿元，同比出现较大提升。中报披露，上述增长是由于该集团的汇兑亏损净额增加所致。

受疫情影响，上半年房地产的推盘和拿地节奏都有所放缓，现金回款及融资放款等方面也多有挑战。佳兆业首席财务官吴建新表示，“下一步全集团将狠抓经营，不仅确保按时供货，还要缩短销售回笼的时间，同时提升投资拓展的质量，赚取合理的利润以及较强的现金流；加强回款，用可以用的资金渠道扩大投资，实现规模、利润和现金流的平衡。”

计划年底将净负债率降至120%

在加大回款的同时，佳兆业也采取多项措施降低负债。截至6月30日，该集团的总负债约为2301.79亿元，资产负债率约为78.7%，同比减少0.7个百分点。

分拆总负债的结构来看，该集团上半年的借款总额约为1216.59亿元，较2019年底增长约44.64亿元，占总负债比重过半；其中长期借款约为900.83亿元，短期借款约为315.77亿元，长债短债比为2.85，较2019年末的2.67上升了0.18，一定程度上实现了债务结构的优化。

与此同时，因上半年末在手现金增长至404.75亿元，佳兆业的现金短债比从2019年底的1.1倍提升至1.2倍，短期偿债能力也在不断提升。

受制于扩大的有息负债规模，截至6月30日，佳兆业的净负债率仍在130%的水平线上，虽然同比下跌14个百分点，但仍处于行业偏高水平。实际上，自从2016年到2020年上半年，该公司净负债率已经实现从308%到130%的五连降。

针对下半年如何继续优化债务结构这一问题，佳兆业高级顾问谭礼宁表示，一方面，该集团将在适合的时候做出回购；另一方面，该集团将适当以长债换短债，同时拓展新的融资渠道。“2020年，我们的净负债率计划在年底降到120%，这个目标跟之前没有改变。”

另据吴建新介绍，从长期来看，未来佳兆业将会密切监控其净负债率、资产负债率、现金短债比等核心财务指标的变动，持续优化债务结构，保障其偿债能力。

下半年可售货值1200亿元，不调整千亿目标

佳兆业发布的中报提及，旧改已成为该集团在土地资源稀缺的一线城市获取项目的重要方式。按今年上半年新增土地的权益金额计算，通过旧改供应的土地占该集团整体土地供应的约23.9%。

作为旧改龙头企业，佳兆业的城市更新红利已经逐步体现在该集团的财务数据上。在上半年的合约销售中，旧改项目销售额占其合约销售总额的三分之一。

据佳兆业执行董事兼总裁麦帆介绍，今年上半年，佳兆业新拓展20个旧改项目，项目总数达到167个。总体上，该集团旧改储备项目总占地面积达4200万平方米，预计货值达到约2.6万亿元，其中99%位于大湾区。

具体来看，佳兆业在深圳有112个旧改项目，累计占地面积占总面积的27%，对应的土地成本约为1.4万元/平方米，相较于招拍挂拿地更具低成本优势。

今年上半年，佳兆业在香港、深圳、广州转化5个旧改项目，累计可售面积70万平方米，可售货值近270亿元。

佳兆业执行董事李海鸣表示，“下半年，我们一方面还会有约1200亿元的可售货值推出，这些项目主要集中在大湾区和一线城市；另一方面，我们会加速旧改项目转化，全年计划转化项目有10个，大概有740亿元的可售货值，达到历年最多。所以，对于今年千亿的目标不会调整，同时我们有足够信心去完成这一目标。”