热点栏目销售增长持续提速，旧改获取、转化进展积极
销售进度理想。时代中国（01233）八月/前八月合约销售同比增速达41.0%/14.4%，前八月完成全年销售目标的60%，高于去年同期的全年销售完成率（55%）。全年可售货值约1500亿人民币，我们认为公司达成823亿销售目标概率高。旧改持续提速。截止19年底公司城市更新项目总数超120个，潜在总建面约4300万方，较17年底1920万方潜在总建面大幅上升；进入20年，公司继续积极拓展旧改版图，截止年中，项目总数达150，潜在总建面达5200万方。上半年项目转化基本符合预期，完成转化137万方，对应货值425亿；我们认为公司的旧改业务已进入加速发展期，预计今年来自城市更新业务的净利润有望超过19年。中期来看，我们预计公司目前的城市更新储备有望在未来7-10年转化为土储，有力的支持公司的销售及盈利增长。
上半年收入确认略有延迟
由于物业交付与城市更新收入确认略有延迟，1H20收入同比下降6.4%至约149.3亿；毛利率由去年同期的32.5%以及全年的29.3%下降至26.9%，主要由于高毛利的城市更新业务在上半年收入减少；SG&A占收入比重8.2%，较去年同期的7.9%略有上升；核心应占净利润同比下降8.5%至约15.6亿。公司上半年维持了稳健的财务负债表：净负债率71.0%，短债比41.1%，现金对短债比1.4x。
调整盈利预测，调整目标价至 17.58港元，维持买入评级
综合考虑卫生事件影响以及7月以来融资政策收紧，我们认为20/21年的项目结算将延后，我们下调20/21年核心净利润13.1%/12.7%至55.01亿/65.41亿人民币。公司耕耘城市更新多年，项目储备丰富，目前相关政策持续发力，我们认为公司将迎来城市更新项目的价值释放期，销售规模及利润有望稳健增长。我们维持对公司基本面正面的看法。我们滚动至20/21年5.0x PE，将目标价调整至17.58港元，目标价对应现价有51.3%的升幅。我们维持“买入”评级。
风险提示：（一）房地产政策大幅收紧；（二）人民币汇率剧烈波动；（三）销售不达预期
