每日财报作者|何洛
近日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（下称：“鸿坤地产”）卷入了一场法律纠纷，其被列为“被执行人”的处罚。尽管鸿坤地产向法院提起了再审申请，但还是走到了聚光灯下。
公开资料显示，鸿坤地产是一家以房产开发为主的复合型房产集团公司，具有国家一级房地产开发资质。
回溯2002年，鸿坤地产以城市运营商的身份，一举拿下北京南城200万平米的“西红门”地块，并成为该区域内最大的“地主”。
十八年后的今天，鸿坤地产成为了西红门区域的标签，别墅、商场、写字楼、公园随处可见鸿坤的身影。商业、产业与住宅相结合的“超级大盘”模式，也成为鸿坤地产的招牌。
2017年初，鸿坤地产喊出了2023年销售千亿的目标。然而，快三年的时间过去了，鸿坤地产的规模仍徘徊于200亿，规模发展一直没能提速。可见鸿坤地产的“千亿”路走得并不顺畅。
陷法律纠纷 成“被执行人”
近日，据中国执行信息公开网显示，京津冀地产巨头鸿坤地产被列为“被执行人”，案号为（2020）京0112执7463号，执行标的为55821899元，执行法院为北京市通州区人民法院。
此事缘何而起？据了解，2016年2月，鸿坤地产认缴环渤海创新产业基金管理有限公司（以下简称“环渤海基金公司”）30%股份。2017年3月，鸿坤地产将持有的环渤海基金公司30%股权全部转出，并明确约定全部的股东权利及义务一并转让给受让方，协议签订后，受让方已完成全部股权转让款的支付，鸿坤地产也完全退出了环渤海基金公司的经营管理。
但是由于环渤海基金公司层面迟迟未配合完成工商变更手续，导致股权转让的工商变更登记迟迟没有完成。2018年12月，鸿坤地产根据之前签署的股权转让协议配合受让方完成了环渤海基金公司股权过户的工商变更手续。
鸿坤地产方面称，环渤海基金公司2018年9月因其与四川糖果通讯技术有限公司的纠纷被诉至法院，鸿坤地产被列为被告之一。根据判决书的记载，判决鸿坤地产在未出资的范围内与现股东一起承担补充连带责任。
鸿坤地产方面认为，鸿坤地产已经依据股权转让协议要求现股东深圳国津实业发展有限公司完成了其应承担的注册资本金的缴纳，根据法律规定，鸿坤地产已经不需要再承担任何判决责任。
目前鸿坤地产已经据此事实情况向法院提起了再审申请，法院已经受理且正在审理中。针对鸿坤地产被列为“被执行人”事宜，鸿坤地产也依据相关法律规定向法院提起了执行异议程序。
净利润下滑 增收不增利
被列为“被执行人”之际，鸿坤地产业绩也出现下跌。
根据2020年债券半年报显示，报告期末，鸿坤地产实现营业收入28.41亿元，较上年同期的38.85亿元下滑26.87%，营业成本较上年同期降低34.29%，应收账款周转率较上年同期降低60.94%，存货周转率较上年同期降低50.00%。
报告称主要因为本期收入结转减少，故营业收入和营业成本相应降低，顺带导致应收账款周转率和存货周转率降低；利润总额由上年同期10.79亿元下滑至7.61亿元，跌幅为29.47%；净利润为6.32亿元，较上年同期的7.88亿元下滑19.72%。
鸿坤地产的主营业务涵盖房产开发和物业经营两个业务板块，最近三年，房产开发收入占主营业务收入95%以上，其余主要为物业经营收入。
2019 年，鸿坤地产实现营业收入 96.66 亿元，其中房地产开发主营业务收入 94.16 亿元，其他业务收入 2.50 亿元，主要为租金收入。
值得注意的是，财报数据显示，鸿坤地产的毛利率从2018年的43.54%下滑至2019年的40.14%。毛利率下滑等因素导致鸿坤地产在营业收入实现近20%的增幅的同时，净利润下滑幅度却达到22.87%，从11.7亿元下降至9亿元，息税折旧摊销前利润（EBITDA）同样下滑超过15%。
负债率攀升 融资成本高
从负债率来看，鸿坤地产在2017 年末、2018 年末和 2019 年末资产负债率分别为 79.12%、79.38%和 80.26%，资产负债率呈现连续增长趋势。据鸿坤地产年报，截止4月 30日，鸿坤地产2020 年已完成新增融资额 12.45 亿元，并预计全年新增融资额为 80亿元。
不仅如此，鸿坤地产的筹资现金流已经连续两年为负，2018年和2019年，鸿坤地产的筹资性现金流均为净流出，分别为-12.69亿元和-52.57亿元。2019年，鸿坤地产的短期债务为114.7亿元，而其持有的现金则仅有50.5亿元，现金短期债务比为0.44倍。偿债压力较大。近几年银根收紧，大企业的融资难度都在加大，销售额仅仅百来亿的鸿坤更是难上加难。
今年5月，鸿坤地产旗下多只债券的中债隐含评级从“AA-”被下调至“A+”。此外，在下调之前，旗下“18鸿坤01”债券出现短期被集中报卖的现象，5月8日至5月25日，18天里被集中报卖12次。鸿坤地产筹资能力在减弱。
值得注意的是，在所有融资里面，银行资金最便宜。越是资信高的房企，授信银行规格越高，同时授信规模也大。
再来看鸿坤地产的融资结构，不难发现，鸿坤地产的授信银行规格普遍不高，有的竟然还是村镇银行；同时，2019年公司的银行授信额度，不但没增，反而降了近100亿。
一般情况下，银行都会对授信企业进行翔实的尽调。2019年银行大幅调减鸿坤地产授信，一方面是因为管理层近来严控银行信贷资金流向房地产，但高达41%的降幅，从另一个侧面也反映出了鸿坤地产不太乐观的基本面。
2016年，鸿坤地产就已突破百亿销售额；2017年，则达到了147.13亿元，同比增加35%；而2018年，则为170.5亿元，同比增加不足16%；2019年，只有172亿，同比增加仅不足1%。以此计算，若要完成2023年“千亿目标”，意味着至少需要每年都要达到42.45%的复合增长率。鸿坤地产压力之大可见一斑，能否实现千亿目标，《每日财报》将持续关注。
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