原标题：深扒李嘉诚长和系“炼金术”：7年抛售楼市套现1150亿港元！手法、策略曝光！
来源：21金融圈
记者：张敏 编辑：包芳鸣
长和系的基本策略是“低进高抛”，但2013年以后，内地土地市场竞争激烈，地价不断攀高，从房地产开发的角度，长和系的开发模式已经不适合当下的内地楼市。
最近，李嘉诚长实把旗下成都“商城都汇”项目卖了，从中大赚38亿元，引起媒体的关注。“别让李嘉诚跑了”。外界称呼李嘉诚为超人，但事实证明超人并不是那么好当的。
这些年来，“超人”李嘉诚跑了已不是新闻，让人兴趣的是，他的资产配置去哪儿？更重要的是，每次“跑”之前，他为什么屡屡“先知先觉”？
20多年来，尽享中国城市化进程红利的长和系，却屡屡陷入“囤地”风波。
9月23日，一份名为《关于禁止和记黄埔地产（成都）有限公司融资、贷款和重大重组的函》的文件在坊间流传，文件指，因和记黄埔成都公司存在捂地、捂盘不良行为，严重影响区域房地产市场平稳发展，禁止高新区内金融机构向该公司提供新增融资、贷款，同时禁止向公司重大资产重组提供帮助。
当日晚间，成都高新区财政金融局在官网确认，正配合相关部门对多个涉及捂盘惜售项目进行查处，其中便包括曾隶属于和黄旗下的“南城都汇”项目。
“南城都汇”项目于2004年由和记黄埔地产获取，但至今未开发完毕。今年7月，和记黄埔将项目转让给禹州集团。
尽管长江实业在回应中极力撇清关系，但考虑到项目长达16年未能开发完毕的现实，和记黄埔仍然难逃“囤地捂盘”的嫌疑，不少成都当地的业内人士也对这一“罚单”表示认可。
和记黄埔地产隶属于李嘉诚旗下的“长和系”商业帝国。早在上世纪90年代，长和系就以长江实业、和记黄埔两家公司为主体，将旗下的房地产业务拓展至内地。
20多年来，长和系虽尽享中国城市化进程的各种红利，却未能取得预期的发展成就。相反，公司旗下项目还屡屡因“囤地、捂盘”而遭遇曝光和处罚。
近几年，长和系陆续抛售多个房地产项目，似有退出内地市场之意。除大环境影响外，梳理公司的发展历程不难发现，其策略和模式似乎已与当前的市场风向格格不入。
时间的“朋友”
外界指长和系“捂盘、囤地”的说法，并非毫无来由。早年间公司在内地的发展，就是以“长周期”著称。
1994年，和记黄埔在广州拿下黄沙地块，即后来的“逸翠湾”项目，可建面积24.18万平方米。2002年，和记黄埔首次公开表示，“黄沙项目已进入最后的动工准备阶段，住宅部分预计2003年下半年正式发售，2004年中交楼，商场部分2003年底开始招租。”
但直到2005年11月，项目才开始动工，此时距离拿地已有11年的时间。到2009年，项目才最终建成。
2005年9月，和记黄埔在广东增城市获取四宗住宅地块，合计占地面积达203万平方米。但由于各种因素影响，直到2011年，项目才启动奠基仪式。2014年，项目首次开盘。至今，项目仍未开发完毕。
长和系在北京的拓展，也有着类似的“套路”。
实业于1997年正式获取北京顺义区薛大人庄村地块的开发权，首次进军北京，后来该项目被打造成“誉天下”。但直到2008年下半年，誉天下项目的一期才开始入市，此时距离拿地已有11年。2018年，誉天下项目终于全部开发完毕。如今，项目仍有部分房源在售。
这一波长周期操作，使长实获得了不菲的“价格红利”。
20多年来，誉天下项目所在区域的房价，从最初的2000元/平方米，上涨到如今超过60000元/平方米。
和记黄埔于2001年进入北京市场。
当年，和记黄埔以7亿元拿下北京姚家园地块，即后来的“逸翠园”项目，约定的竣工时间为2006年10月31日。但项目真正动工的时间，已是2005年6月。
2005年11月，逸翠园项目一期获得预售许可证，预售均价约为9000元/平方米。直到6年后的2011年，项目的二期才获得销售许可证，此时的成交均价已经上涨到28000元/平方米。2013年，该项目才最终建设完毕。
公开信息显示，截至2019年5月，长和系在内地21个城市拥有56个写字楼、住宅、商场及酒店等房地产项目。除北京、广州外，长和系在上海、成都、重庆、大连、东莞、珠海、中山、惠州等多地的项目均曾被曝“囤地”，期限从5年到10多年不等。一些项目虽然拿地时间较早，但至今仍未完工。
虽然存在部分项目体量偏大的现实，但动辄十几年的开发周期，仍然令长和系难逃“囤地”的嫌疑。
从公司的公开表态来看，部分项目开发周期过长，存在规划调整、政府审计、土地纠纷等不可控因素。但总体来看，自身原因仍占多数。
北京某资深房地产从业者向21世纪经济报道记者表示，长和系是最早进入内地的香港地产商之一，开发经验丰富，又有“首富”李嘉诚的“光环”加持，因此早年间颇受地方政府青睐。2010年之前，长和系往往能以较低的价格获取土地，而且在开发期限上，通常能获得一再宽限。
他表示，这是港资房企早年间曾普遍享受的“特权”，并一度令内地房地产商十分艳羡。当时恰逢中国房地产市场快速发展，仅通过土地升值，长和系就能获取数倍乃至数十倍的收益。
事实上，这种做法在当时已经十分常见。2009年，SOHO中国董事长潘石屹在接受央视采访时表示，“中国有一批房地产开发商是从来不盖房子的，就是倒土地的。”他认为，这部分开发商占行业的1/3。
屡屡“踩线”的长和系
作为长和系的掌舵者，李嘉诚多次否认公司存在“囤地”的情况。2014年7月，迫于外界压力，李嘉诚回应称，“长实与和黄在内地的土地项目并不存在囤地情况，也没有囤地意图，甚至一直希望尽快完成发展及出售项目，以便收回资金再发展。”
但按照相关规定，我国对闲置土地一直有明确的界定标准。
根据自然资源部（时称“国土资源部”）于1999年下发的《闲置土地处置办法》，土地合同生效后一年未开工建设的、在建设面积不足1/3（或总投资额不足25%）但无理由停工超过1年的，均被视为闲置土地。
该文件还规定，“对闲置满1年的土地，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”
2008年1月，国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，重申土地闲置满2年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。
但由于执行环节长期不够严格，到了2009年和2010年，闲置土地问题已经较为严重。为此，2010年3月至7月，国土资源部在全国范围内集中开展了房地产用地专项整治工作，集中力量清理查处不及时开发建设囤地炒地、违反法律法规闲置土地等突出问题。
国土资源部还要求，各地务必于10月底前基本完成查处任务。
2012年，修订后的《闲置土地处置办法》开始施行，意味着对闲置用地处置的制度化建设正式告一段落。
在此期间，长和系旗下的部分项目屡屡因“踩线”而被曝光。
2007年，东莞国土资源局以“海逸豪庭项目闲置土地最多，时间达到95个月”为由，对长江实业旗下的东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司开出高达7915万元的土地闲置费罚单。这也是当时最大的一笔土地闲置罚单。
据悉，“涉事”的海逸豪庭项目位于东莞厚街镇，占地3600万平方米，但自上世纪90年代开发至2007年，落成面积还不到1%。
2010年初，有机构披露了上海330宗“批而未用”的“抛荒”地块，其中包括长江实业旗下的马桥住宅项目。
2010年8月，有媒体曝光了一份1457宗闲置土地“黑名单”，据称，这份名单是由国土部交由当时的银监会做风险排查之用。长和系共有两宗土地“上榜”，分别是和记黄埔旗下的北京逸翠园2H1、2H2地块以及位于广东珠海的一宗住宅地块。
套现与“离场”
严查闲置土地的风潮过后，长和系在内地的发展策略出现调整。从2013年开始，长和系甚少在公开市场拿地。相反，公司开始出售旗下的地产项目。
仅2013年，通过出售广州西城都荟广场和上海东方汇经中心，长和系共回笼资金约120亿港元。
2014年，长和系又先后转让南京国际金融中心大厦、长圆集团股权、北京盈科中心、重庆大都会、上海盛邦国际大厦等项目。
“这种调整与内地市场环境的变化有关。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，长和系的基本策略是“低进高抛”，但2013年以后，内地土地市场竞争激烈，地价不断攀高，而房价在严厉的调控下，上涨乏力。
在此之前，长和系一直对内地房地产市场颇有兴趣。
2010年初，李嘉诚公开表示，长江实业土地储备足够未来5至6年使用，由于平均成本较低，加上负债低和备用资金充裕，可动用不少于500亿港元进行投资。
“长和系”的拿地成本有多低？和记黄埔2012年年报显示，公司当时的土地储备约1022万平方米，大部分通过与长江实业共同持有，在内地的平均土地成本为1980元/平方米。
其中，和记黄埔于2012年12月获取的武汉市蔡甸区的一宗土地，楼面价仅为1502元/平方米。
作为对比，当时的行业“老大”万科，2012年的平均拿地成本约为2790元/平方米。
内地房地产调控不断加码，也令长和系感到压力。和记黄埔在2012年年报中称，“政府压抑住宅楼价上涨之措施于2012年继续对市场情绪有不利影响”。
2014年，和记黄埔继续表示，由于流动性紧张情况日益加剧，公司在数个内地城市“继续面对激烈之减价战”。受此影响，2014年和黄的地产业务收入下降三成以上。
2015年，李嘉诚重组旗下的长和系帝国，将长实与和黄的非地产业务并入长江和记实业有限公司，地产并入上市公司长江实业地产有限公司。
此举意在减少两家公司业务交叉的弊端，有助于集中发力。但调整后，公司在内地市场的拓展仍然乏力，反而继续出售旗下项目。
据不完全统计，2013年以来，长和系多次出售内地及中国香港的物业，套现金额逾1150亿港元。
与此同时，对长和系“囤地、捂盘”的诟病一直存在。
2019年10月，长江实业将大连市西岗区黑嘴子项目出售给融创中国，作价超过40亿元。长实于2011年获取改项目，8年间仍未开发完毕。按照19亿元的拿地价格计算，此次出售的收益超过100%。
近期被成都高新区处罚的和黄成都公司，于2004年低价买入南城都汇项目。今年7月，和黄将项目转让给禹州集团。期间经过16年的“囤地”，仍未开发完毕。
严跃进指出，从大逻辑上看，长和系近年来频繁腾挪资产，有着“削减亚太、加码欧洲”的资产运营脉络。
但从房地产开发的角度，长和系的开发模式已经不适合当下的内地楼市。
他表示，随着内地楼市“黄金时代”终结，以及房地产长效机制的建立和运行，楼市周期逐渐被“熨平”，地价和房价很难再出现大起大落。对于房企来说，依靠长期持有，来获取资产升值收益的模式已经行不通。相反，借助相对稳健的高周转，来提高资金使用效率，更加适合企业的发展。
但“高周转”似乎从来不是长和系的强项。多数受访者认为，如果不对开发运营策略做出调整，长和系的“离场”将不可避免。
截至2020年年中，长和系共有可开发土地储备约1000万平方米，其中90%位于中国内地。与2015年相比，长和系的土地储备总规模和内地土储规模均下降约26%。
